ეროვნული ბანკი რეგულაციებს ამსუბუქებს — რას შეცვლის ახალი წესები უძრავი ქონების ბაზარზე

ეროვნული ბანკის კვლევის მიხედვით, უძრავი ქონების ბაზარი იმ იშვიათ სექტორად რჩება, სადაც მკვეთრი რყევები არ შეინიშნება. ფასები და ქირა ნელ-ნელა სტაბილურდება, სამშენებლო ხარჯების ზრდის ტემპი იკლებს და ბაზარი მთლიანობაში მდგრადად გამოიყურება. ყველამ კარგად იცის, რომ უძრავი ქონება ერთ-ერთი მოწყვლადი მიმართულებაა და გლობალური, ან შიდა შოკების დროს სწრაფად რეაგირებს და ამიტომაც, მარეგულირებელი ბაზარს უკვე რამდენიმე წელია განსაკუთრებული სიფრთხილით აკვირდება. დაკვირვება კი ერთ რამეს ადასტურებს — უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურობას ინარჩუნებს, თუმცა დაკრედიტების არსებული პირობები ზრდის ტემპს ზღუდავს.

დეველოპერები და ბანკები თანხმდებიან, რომ რეგულაციების ეტაპობრივი შერბილება ხელს შეუწყობს როგორც სესხების ხელმისაწვდომობის ზრდას, ისე პროექტების ფინანსურ სტაბილურობას.

აღსანიშნავია, რომ 2025 წელს უძრავი ქონების ბაზარი ერთდროულად სტაბილურობის ნიშნებსაც შეიცავს და ზრდის შეფერხების საფრთხესაც. იპოთეკური სესხების შემცირება ადასტურებს, რომ არსებული რეგულაციები და დაკრედიტების პირობები რთულდება როგორც მომხმარებლებისთვის, ისე დეველოპერებისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ სექტორი მოცულობით კვლავ დიდია და პორტფელი 4 მილიარდ ლარს აჭარბებს, დაკრედიტების დინამიკა აშკარად შენელებულია. ამ გარემოებამ დეველოპერები იძულებული გახადა საბაზრო პროცესების კატალიზატორები თავად გამხდარიყვნენ.

იპოთეკური დაკრედიტების სირთულეები

უძრავი ქონების ბაზრის მოთამაშეები უკვე დიდი ხანია იპოთეკური დაკრედიტების გამარტივების საჭიროებაზე საუბრობენ. აუცილებლობა სტატისტიკურმა მონაცემებმაც გამოავლინა. 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში იპოთეკური სესხების რაოდენობა თითქმის 5 000-ით, ანუ 12% შემცირდა, მთლიანობაში კი საბანკო სექტორმა მომხმარებლისთვის 37 370 ახალი იპოთეკური სესხი დაამტკიცა.

მიუხედავად იმისა, რომ ბიზნესდაკრედიტებაში უძრავი ქონების ბაზრის პორტფელი 4,25 მლრდ ლარს აჭარბებს, მნიშვნელოვნად არის შენელებული დაკრედიტების ზრდის ტემპი. თუ მანამდე მაჩვენებელი 40%-ს აჭარბებდა, ახლა ზრდის ტემპი მხოლოდ 12%-ია. ამ რეალობის ფონზე სამშენებლო კომპანიებმა წნეხი საკუთარ თავზე აიღეს და ბაზრის სტიმულირების მიზნით, მომხმარებლისთვის შიდა განვადების შეთავაზება დაიწყეს, რამაც ბაზარზე შემცირებული იპოთეკური სესხები ნაწილობრივ დააბალანსა.

დეველოპერები არა რეგულაციების გაუქმებას, არამედ სესხის გაცემის პროცედურების ისეთ გამარტივებას ითხოვენ, რომელიც მომხმარებლისთვის შიდა განვადების ნაკლებ შეთავაზებას დაეყრდნობა, რადგან შიდა განვადება, თავის მხრივ, გარკვეულ რისკებს მაინც შეიცავს. ამ საკითხზე სექტორი ეროვნულ ბანკთან რომ აქტიურ კომუნიკაციაშია, ამას თავად ეროვნული ბანკის პრეზიდენტიც ადასტურებს. ნათია თურნავამ განაცხადა, რომ მარეგულირებელი დეველოპერული სექტორის დაკრედიტების რეგულაციების ნაწილობრივ შემსუბუქებაზე მუშაობს.

იქიდან გამომდინარე, რომ რეგულაცია კომპლექსურია, ეროვნული ბანკის პრეზიდენტი ამბობს, რომ ის ერთ დღეში ვერ შეიცვლება, თუმცა უკვე მიღებულია ორი კომპონენტი და ეს ბანკებსა და დეველოპერებს მნიშვნელოვნად დაეხმარება. ამ ეტაპზე საქმე ეხება ავანსის მოთხოვნის შემცირებას და იპოთეკური სესხის თანადაფინანსების მინიმალური ზღვრის გადახედვას. დამატებით ცვლილებებზე კი, ნათია თურნავას თქმით, დეველოპერებთან კონსულტაციები მიმდინარეობს.

კომერციული უძრავი ქონების სააგენტოს, Lemons Group-ის დამფუძნებელი, ირინე მელიმონაძე აღნიშნავს, რომ ბაზრის განვითარებისთვის რეგულაციების შემსუბუქება და მყიდველებისთვის ბანკების მხარდაჭერა მნიშვნელოვანია.

„თუ ეროვნული ბანკი შეზღუდვას მოხსნის და მომხმარებლისთვის თანადაფინანსების პროცენტი გაიზრდება, ვფიქრობ, ეკონომიკაში სექტორის წილი კიდევ უფრო მეტად გაიზრდება და მომხმარებელსაც მნიშვნელოვნად გაუმარტივდება ქონების შეძენის პროცესი. არსებული რეალობის პირობებში სამშენებლო კომპანიები ბანკების კონკურენტები გახდნენ და ამ საკითხის გააქტიურება ნამდვილად დროულია“, — განმარტავს ირინე მელამონიძე.

დღეს იპოთეკურ სესხებში ერთ-ერთი მთავარი პრობლემა პირველადი შენატანია და როგორც Lemons Group-ის დამფუძნებელი ამბობს, ბაზარმა დანაზოგის მქონე მომხმარებლების რესურსი ფაქტობრივად ამოწურა. ამავდროულად, ირინე მელიმონაძე განმარტავს, რომ მხოლოდ წინასწარი შენატანის შემცირება არ იქნება საკმარისი, დეველოპერებს უნდა ჰქონდეთ იაფ და მარტივ სესხებზე ხელმისაწვდომობა.

რაში დაეხმარება ამ ორი კომპონენტის ცვლილება ბაზარს?

ეროვნული ბანკის პრეზიდენტმა დამატებით განმარტა, რომ პირველი საკითხი, ანუ ავანსების მოთხოვნის შემცირება, ხელს შეუწყობს იპოთეკური სესხების გაცემას. „ეს არის გარკვეული შემსუბუქება“, — აღნიშნა თურნავამ, მაგრამ დასძინა, რომ მარეგულირებელი ბანკებს ვერ დაავალებს პროექტების დაფინანსებას, თუმცა „კარგი, ნაკლებ რისკიანი პროექტების შემთხვევაში, არეალს უზრდის ბანკებს დასაფინანსებლად“.