იპოთეკური კრიზისების ისტორია და რატომ არ ემუქრება ის საქართველოს

დღევანდელ სამყაროში, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში, როცა საკუთარი სახლის ან ბინის დამოუკიდებლად შეძენა მხოლოდ მცირე ნაწილისთვის არის ხელმისაწვდომი, ოჯახების უმეტესობას იპოთეკური სესხის აღება უწევს. მართალია, ეს გრძელვადიანი სესხი მათ ათწლეულობით მძიმე ტვირთად აწევს, თუმცა იქიდან გამომდინარე, რომ ეს უძრავი ქონების ფლობის შესაძლებლობაა, ამ კატეგორიის სესხის აღება მაინც გამართლებულად მიიჩნევა.

იპოთეკური სესხი, ერთი მხრივ, კერძო პირებისთვის ცხოვრებისეული მიზნის მიღწევის საშუალებაა, მეორე მხრივ კი, ეკონომიკური სტაბილურობის ერთგვარ საზომადაც მიიჩნევა, რადგან ქვეყანაში, სადაც მოქალაქეებს სესხის აღებისა და მომსახურების შესაძლებლობა აქვთ, შემოსავლები მეტ-ნაკლებად სტაბილურია, საბანკო სისტემა სანდოა და არც საპროცენტო განაკვეთებია ზედმეტად მაღალი.

თუმცა, იპოთეკური სესხების ისტორიაში ბევრი შავი ლაქაც არსებობს. ახლო წარსულში, სულ რაღაც 17 წლის წინ, გლობალური კრიზისის წინაპირობა სწორედ იპოთეკური სესხები გახდა და იქცა ცალკეული ქვეყნების თავის ტკივილად, სოციალურ კატასტროფად და მასობრივი გაღარიბების მიზეზადაც კი.

როგორ დაიწყო უძრავი ქონების ბაზარზე კრიზისი

კრიზისი 2008 წელს ამერიკის შეერთებული შტატებიდან დაიწყო და თითქმის მთელ მსოფლიოზე გავრცელდა, თავად აშშ-ისთვის კი ეს იყო თანამედროვე ისტორიის ერთ-ერთი ყველაზე დრამატული პერიოდი.

გასული საუკუნის 90-იანი წლების ბოლოდან მოყოლებული 2000-იანი წლების დასაწყისამდე, აშშ-ს უძრავი ქონების ბაზარზე მაღალი მოთხოვნის ფონზე, ფასები სწრაფი ტემპით იზრდებოდა, გაიზარდა ცვლადგანაკვეთიანი იპოთეკური და არაუზრუნველყოფილი კრედიტების მოცულობა. პარალელურად ბაზარზე გამოჩნდა სესხის ახალი სახეობა — სუბ-პრაიმ სესხი, რომელიც დაბალი საკრედიტო რეიტინგისა და ისტორიის მქონე ადამიანებზე მაღალ საპროცენტო განაკვეთში გაიცემოდა. როგორც იმდროინდელი მონაცემებით ირკვევა, სესხების გაცემის საფუძველი, ხშირ შემთხვევაში, უძრავი ქონების მუდმივი გაძვირება იყო.

მარტივად რომ ვთქვათ, კრიზისამდე რამდენიმე წლით ადრე, აშშ-ის საბანკო სექტორი სესხებს თითქმის ყველას სთავაზობდა, მათ შორის ისეთ ადამიანებს, რომლებსაც არ ჰქონდათ სტაბილური შემოსავალი, საკმარისი დანაზოგი ან კრედიტის მომსახურების შესაძლებლობა.

კრიზისის პირველი ნიშნები, მართალია, 2004 წლიდან გამოჩნდა, თუმცა მოვლენების ასეთ განვითარებას მხოლოდ ერთეულები თუ ვარაუდობდნენ. უძრავი ქონების ფასმა პიკს აშშ-ში 2006 წელს მიაღწია და შემცირება დაიწყო, იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთი (ფედერალურმა სარეზერვო სისტემამ განაკვეთი 2004-2006 წლებში 1,25%-დან 5,25%-მდე) გაიზარდა, რაც იმის წინაპირობა იყო, რომ ცვლადგანაკვეთიანი სესხების მქონე მოქალაქეებს სესხი გაუძვირდათ, შედეგად, სუბ-პრაიმ სესხების უდიდესი ნაწილი გადახდისუუნარო გახდა. 2007 წლისთვის ასეთი სესხების მოცულობამ 1,3 ტრილიონ დოლარს მიაღწია და თუ ამ სტატისტიკით ვიმსჯელებთ, ადვილი მისახვედრია, რატომ მივიდა აშშ-ის უძრავი ქონების ბაზარზე დაწყებული პრობლემები გლობალურ კრიზისამდე.

გადახდისუნარიანობის ფონზე დაიწყო უძრავი ქონების ჩამორთმევა და მთლიანობაში ჩამორთმეული უძრავი ქონების რაოდენობამ 1,3 მლნ-ს მიაღწია, ღირებულებამ კი თითქმის 300 მლრდ დოლარს. დაზარალდნენ არა მხოლოდ მოქალაქეები, არამედ ბანკები და საფინანსო სექტორი, მათი ზარალის მოცულობამ 200 მლრდ დოლარი შეადგინა.

ეს აისახა ფასიანი ქაღალდების ბაზარსა და ინვესტორებზეც, რადგან სესხების გამცემ სუბიექტებს რისკები გადაცემული ჰქონდათ ინვესტორებისთვის სექურითიზაციის მექანიზმით იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების და სავალო ობლიგაციების საშუალებით.

საჭირო გახდა მთავრობისა და ფედერალური სარეზერვო სისტემის ჩარევა. გამკაცრდა და შემცირდა სესხების გაცემა, რამაც მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა კომპანიებში ინვესტიციების განხორციელებაზე და საბოლოო ჯამში შეაფერხა აშშ-სა და მთელ რიგ ქვეყნებში ეკონომიკური ზრდა. კრიზისის შესამსუბუქებლად, მოგვიანებით მთავრობამ მასტიმულირებელი პაკეტი შეიმუშავა, ფედ-მა კი საპროცენტო განაკვეთის შემცირება დაიწყო.

ბაზარზე გამოწვეულ მიზეზებს და მის შეფასებებს თუ გადავხედავთ, ვნახავთ, რომ მოსაზრებები სხვადასხვაგვარია, თუმცა უმეტესობა აღიარებს, რომ იმდროინდელი რეგულირება სუსტი იყო და საფინანსო ბაზარზე პირამიდებისა და სპეკულაციების შესაძლებლობას იძლეოდა, ჭარბი ფული ს მიწოდება კი ე. წ. „ფინანსურ ბუშტს“ ქმნიდა.

ამ ბუშტის გასკდომამ აშშ-ში გიგანტი, 600 მლრდ დოლარიანი აქტივების მქონე Lehman Brothers-ის გაკოტრება გამოიწვია. ქვეყნის ეკონომიკა 3%-ით შემცირდა, უმუშევრობის დონემ 10%-ს მიაღწია. 2008 წლის იპოთეკური კრიზისი მხოლოდ ეკონომიკური რყევა არ იყო — ის სოციალური კატასტროფაც აღმოჩნდა. მილიონობით ამერიკელმა დაკარგა არა მხოლოდ სახლი, არამედ სიცოცხლის განმავლობაში დაგროვილი დანაზოგი.

2010 წლიდან ეკონომიკამ ზრდა დაიწყო და 2016 წლამდე წლიურად, საშუალოდ, 2,1%-ით იზრდებოდა. უმუშევრობის დონე ე. წ. ბუნებრივ დონეს – 5%-ს დაუბრუნდა. თუმცა 2009-2016 წლებში ამერიკის მთავრობის ვალი 20 ტრილიონ დოლარამდე, მშპ-ის 107%-მდე გაიზარდა.

ესპანეთის კრიზისი

უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ბუშტის გასკდომა და მიღებული შედეგი მხოლოდ ამერიკული ტრაგედია არ არის. მსგავსი მომხდარა სხვადასხვა დროს სხვადასხვა ქვეყანაში, ერთ-ერთი მაგალითია ესპანეთი, სადაც უძრავი ქონების ბაზარზე 1990-იანი წლებიდან ნამდვილი ბუმი იყო.

მოტივაციას ქმნიდა ქვეყნის ევროკავშირში გაწევრიანება, რის გამოც ის ეკონომიკურად სტაბილური და მიმზიდველი გახდა. იაფი სესხები, ევროპის ცენტრალური ბანკის დაბალი საპროცენტო განაკვეთები და მოსახლეობის მზარდი მოთხოვნა ერთობლივად ქმნიდა გარემოს ბინის შეძენის მსურველთათვის.

სამშენებლო ბუმი იმდენად მასშტაბური იყო, რომ ყოველწლიურად ესპანეთში ასიათასობით ახალი ბინა შენდებოდა. ბანკები მასობრივად გასცემდნენ იპოთეკურ სესხებს, ხშირ შემთხვევაში თითქმის ყოველგვარი შემოწმების გარეშე. მოსახლეობაში გაჩნდა განცდა, რომ ბინის ყიდვა მხოლოდ საცხოვრებელი მიზანი კი არა, არამედ საუკეთესო ინვესტიცია იყო, რადგან მიწისა და ბინების ღირებულება განუწყვეტლივ იზრდებოდა.

გაზრდილი მოთხოვნის ფონზე, 2000-იან წლებში უძრავი ქონების ფასი მინიმუმ გაორმაგდა, მთავარ ქალაქებში მადრიდსა და ბარსელონაში, სადაც საცხოვრებელზე მოთხოვნა განსაკუთრებით მაღალი იყო, 1997–2007 წლებში, საშუალოდ, ფასმა 200%-ით მოიმატა.

ესპანეთის უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ბუშტი 2008 წელს გასკდა და გლობალურმა ფინანსურმა კრიზისმა ესპანეთამდეც მიაღწია. მშენებლობების დიდი ნაწილი გაჩერდა, ათასობით პროექტი დაუსრულებელი დარჩა. უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები დაეცა, იპოთეკურ სესხს ბევრი მოქალაქე ვერ ემსახურებოდა და ათასობით ოჯახი სახლის გარეშე დარჩა.

ესპანეთის ეკონომიკა, რომელიც წლების განმავლობაში მშენებლობაზე და უძრავ ქონებაზე იყო დამოკიდებული, პრაქტიკულად ერთ დღეში ჩამოიშალა. უმუშევრობის მაჩვენებელმა რეკორდულ ნიშნულს მიაღწია — 2013 წელს ის 26%-ს აჭარბებდა, ახალგაზრდებში კი თითქმის 55%-ს. ბანკები, რომლებიც მანამდე უკონტროლოდ გასცემდნენ იპოთეკებს, თავადაც კრიზისში აღმოჩნდნენ და სახელმწიფო იძულებული გახდა ევროკავშირის დახმარებით მათ გადასარჩენად სპეციალური ფონდი შეექმნა.

ესპანეთის უძრავი ქონების კრიზისი მაგალითია იმისა, თუ როგორ შეიძლება სწრაფად მომატებული მოთხოვნა და სპეკულაციური მოლოდინები გადაიქცეს სოციალურ და ეკონომიკურ კატასტროფად, როდესაც ბაზრის ზრდას რეალური მოთხოვნა და მდგრადი პოლიტიკა არ უდგას საფუძვლად.

იპოთეკური კრიზისები გაიარა იაპონიამ, ჩინეთმა და ბევრმა სხვა ქვეყანამ. ამ გლობალური ისტორიების მიხედვით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ იპოთეკა ადამიანისთვის ხშირად არა არჩევანი, არამედ აუცილებლობაა, მაგრამ ამ აუცილებლობამ, თუ არ არსებობს შესაბამისი რეგულაციები, კონტროლი და რისკებისგან დაცვის მექანიზმები, შეიძლება სახლი აქციოს არა თავისუფლების, არამედ უსახლკარობისა და ვალის სიმბოლოდ.

თუმცა მსოფლიომ გამოცდილება უკვე მიიღო და სწორედ ამიტომ ცენტრალური ბანკები უფრო მკაცრ რეგულაციებს ატარებენ და საფინანსო სექტორს უფრო მეტ მოთხოვნებს უწესებენ, რაც თავის მხრივ უკონტროლო სესხების გაცემას ზღუდავს და რისკებს ამცირებს.

მოსალოდნელია თუ არა საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე საფასო ბუშტი

არსებობს თუ არა რისკი საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდა გადაიზარდოს საფასო ბუშტში, ეროვნულმა ბანკმა ჯერ კიდევ მაისში გააანალიზა. ანგარიშში ნათქვამია, რომ პოსტპანდემიურ პერიოდში იპოთეკის ხელშემწყობმა პროგრამებმა, შერბილებულმა მონეტარულმა პოლიტიკამ, ლარის იპოთეკების პირობების გაუმჯობესებამ და მიგრაციულმა ეფექტებმა უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაზარდა და ბაზარზე ფასებმაც მოიმატა. თუმცა ამას თან ახლავს მშენებლობის ღირებულების გაზრდა, რაც გამოწვეულია სამშენებლო-სარემონტო მასალების გაძვირებით და მშენებლობის სექტორში ხელფასების მატებით.

ეროვნული ბანკის შეფასებით, ამჟამად ბაზარზე ბუშტის ნიშნები არ არის. „ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ფასების ბუშტი არ განვითარებულა, შესაბამისად, ფასების მნიშვნელოვანი კორექტირება ნაკლებად სათუოა და ფასების ინდექსი ეკონომიკური აქტივობის თანაზომიერად იცვლება“.

კვლევაში ნათქვამია, რომ საქართველოში ბოლო 20 წლის განმავლობაში ფასების ბუშტის შესაძლო ეპიზოდი ორჯერ დაფიქსირდა. პირველი 2008 წელს, მსოფლიო ფინანსური კრიზისისა და რუსეთთან ომის პერიოდში, რამაც უარყოფითი გავლენა იქონია უძრავი ქონების ბაზარზე და ფასების ინდექსი მკვეთრად დაეცა. ეროვნული ბანკი მიუთითებს, რომ „კაპიტალიზაციის შებრუნებული ინდექსის ანალიზიც ადასტურებს 2008 წელს ბუშტის არსებობას და მიანიშნებს, რომ ფასების გადაჭარბებული ზრდა ბაზრის მოლოდინებით ან/და სპეკულაციებით იყო განპირობებული“.

რაც შეეხება ბუშტის მეორე ეპიზოდს, ის 2014-2015 წლებში დაფიქსირდა, როდესაც გაცვლითი კურსი გაუფასურდა. „აღსანიშნავია, რომ ამ პერიოდში ფასები 2008 წლის დონეს ბევრად ჩამორჩებოდა. საერთო ჯამში, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობა განპირობებული იყო ფუნდამენტური ფაქტორებით, რაც ფასების ბუშტის წარმოქმნის დაბალ რისკებზე მიუთითებს“.