უძრავი ქონება კვლავ მიმზიდველ საინვესტიციო აქტივად რჩება — უძრავი ქონების ბაზარი 2025

თანამედროვე სამყაროში სტაბილურობა იშვიათი ფუფუნებაა. ეკონომიკური პროგნოზები სულ უფრო ხშირად შეიცავს ისეთ სიტყვებს როგორიცაა „გაურკვევლობა“ და „რისკი“. ასეთ ფონზე, საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი იმ იშვიათ სექტორად რჩება, სადაც მკვეთრი რყევები არ შეიმჩნევა. მიგრაციის ეფექტის მინელების პარალელურად, ფასები და ქირა ნელ-ნელა სტაბილურდება, სამშენებლო ხარჯების ზრდის ტემპი იკლებს და ბაზარი მთლიანობაში საკმაოდ მდგრადად გამოიყურება. თუმცა, ეროვნული ბანკის შეფასებით, სწორედ ეს „მშვიდი სურათი“ არ უნდა გახდეს დამშვიდების მიზეზი, რადგან უძრავი ქონება მაინც რჩება ერთ-ერთ ყველაზე მოწყვლად სფეროდ, რომელიც გლობალურ, ან შიდა შოკების დროს სწრაფად რეაგირებს. სწორედ ამიტომ, მარეგულირებელი ამ ბაზარს უკვე რამდენიმე წელია განსაკუთრებული სიფრთხილით აკვირდება.

როგორია ეროვნული ბანკის დაკვირვებისა და მონიტორინგის შედეგები

ეროვნული ბანკის ანგარიშის მიხედვით, 2025 წლის პირველ ნახევარში ბაზრის აქტივობა მცირედით შენელდა, მაგრამ მაინც სტაბილურია - არც მკვეთრი ზრდაა და არც მკვეთრი ვარდნა. რეგიონების მიხედვით, რა თქმა უნდა, დედაქალაქი ლიდერობს, სწორედ თბილისზე მოდის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის დაახლოებით 60%, დედაქალაქში ტრანზაქციების მოცულობა წლიურად მხოლოდ 0.6%-ით არის გაზრდილი, გაზრდილია გაყიდვები ქვეყნის მასშტაბითაც, თითქმის უცვლელად 0.3%-ით. ამ ციფრებში განსაკუთრებული თითქოს არაფერია, მაგრამ ასეთი დინამიკა აჩვენებს, რომ ბაზარი არც გადახურების პირასაა და არც კრიზისის ზღვარზე.

ეროვნული ბანკის ახსნით, ამას ისიც ემატება, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი ძირითადად შიდა მოთხოვნაზეა დამოკიდებული, მყიდველების თითქმის 90% საქართველოს რეზიდენტია და შესაბამისად, გარე ფაქტორების გავლენაც შედარებით ნაკლებია.

ამასთან ქვეყნის მთავარი ბანკი აღნიშნავს, რომ სახლის ფასებისა და საპროცენტო განაკვეთების ზრდა უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობაზე მაინც აისახა და 2024 წლის იმავე პერიოდის მაჩვენებელთან შედარებით უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობის ინდექსი მცირედით, თუმცა გაუარესდა.

„2022-2024 წლებში ქვეყანაში არსებულმა მაღალმა ეკონომიკურმა აქტივობამ უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის ზრდა გამოიწვია, რამაც სხვა ფუნდამენტურ ფაქტორებთან ერთად ფასების ზრდა დააჩქარა. დროთა განმავლობაში, ეკონომიკური ზრდის შენელების და მიგრაციის ეფექტის ამოწურვის შედეგად, ნორმალიზდა მოთხოვნის მხარე, რაც უძრავი ქონების ფასების დინამიკაზეც აისახა. წინა წლებთან შედარებით სახლის ფასების ზრდაც ეტაპობრივად ნორმალიზდა და 2025 წლის ივნისში, ლარში უძრავი ქონების ფასის ინდექსის წლიური ზრდა 4 პროცენტი იყო. 2024 წლის განმავლობაში პირველად ბაზარზე განხორციელებული ტრანზაქციების წილი საგრძნობლად გაიზარდა და 2025 წლის პირველ ნახევარში გაყიდვების თითქმის ნახევარი პირველად ბაზარზე ფიქსირდება, რასაც ბოლო წლებში გააქტიურებული მშენებლობებიც უწყობს ხელს. თუმცა, გასათვალისწინებელია ისიც,

რომ ახალაშენებული ბინების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ტრანზაქციებში გარკვეული პერიოდის დაგვიანებით ხდება, შესაბამისად, პირველადი ბაზრის აქტივობა საჯარო რეესტრის ტრანზაქციებში გარკვეული ლაგით ისახება და წინა პერიოდებში განხორციელებულ გაყიდვებსაც მოიცავს“, — მითითებულია მონიტორინგში.

ეროვნული ბანკი ყურადღებას ამახვილებს მიწოდების ფაქტორებზეც, მათ შორისაა სამშენებლო ხარჯებისა და გაცემული ნებართვების დინამიკა.

ამ თვალსაზრისით, მნიშვნელოვანია, რომ ივნისში მშენებლობის ღირებულების ინდექსმა წლიურად 6.1%-იანი ზრდა აჩვენა, მაგრამ ზრდის ტემპი შენელდა, რაც მიწოდების მხრიდან ფასებზე ნაკლები წნეხის არსებობაზე მიუთითებს.

„უძრავი ქონების ბაზარი ძლიერი მიწოდებით ხასიათდება, თუმცა მშენებლობის ნებართვების გაცემის ტემპი შენელებულია. 2024 წელს მრავალბინიან სახლებზე გაცემული ნებართვების როგორც რაოდენობა, ისე მოცულობა 2023 წელთან შედარებით შემცირდა. თუმცა, აღნიშნული ძლიერი საბაზო ეფექტითაა გამოწვეული, რადგან 2023 წელს მრავალბინიან სახლებზე მკვეთრად გაიზარდა გაცემული ნებართვების როგორც რაოდენობა, ასევე მოცულობა“.

უძრავი ქონება კვლავ მიმზიდველ საინვესტიციო აქტივად რჩება

უძრავი ქონების ქირის ფასის შემცირება, როგორც ქვეყნის მთავარი ბანკი განმარტავს, ბაზრის ნორმალიზაცებაზე მიუთითებს. 2022 წელს მიგრაციის ძლიერი ეფექტის შედეგად, ქირის ფასი მკვეთრად გაიზარდა, თუმცა ამ ეფექტის მინელების ფონზე ქირაზე მოთხოვნის ეტაპობრივი შემცირება დაიწყო და ეს ფასზეც აისახა.

ქირის ფასის შემცირებამ კაპიტალიზაციის ინდექსიც შეამცირა, რომელიც საინვესტიციო აქტივის მიმზიდველობის ერთგვარი საზომია. მიუხედავად ამისა, ეროვნული ბანკი განმარტავს, რომ უძრავი ქონება კვლავ მიმზიდველ საინვესტიციო აქტივად რჩება, განსაკუთრებით იმ პირობებში, როდესაც დოლარის დეპოზიტის უკუგებასა და კაპიტალიზაციის ინდექსს შორის საპროცენტო დიფერენციალი დაახლოებით 6 პროცენტს შეადგენს.

რატომ არის უძრავი ქონების ბაზრის მდგრადობა მნიშვნელოვანი

საბანკო პორტფელში სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორებზე გაცემულ სესხებს მნიშვნელოვანი წილი უკავია, შესაბამისად, საბანკო სექტორი მოწყვლადია უძრავი ქონების სექტორის მიმართ.

ეროვნული ბანკის განმარტებით, 2024 წლის განმავლობაში უძრავი ქონების დეველოპმენტის სექტორზე გაცემული სესხები მაღალი ზრდის ტემპით ხასიათდებოდა, თუმცა, მიმდინარე მდგომარეობით, ამ სექტორზე გაცემული სესხების ზრდა შედარებით დასტაბილურდა და 2025 წლის ივნისში 25 პროცენტს შეადგენდა.

„სექტორის მნიშვნელოვნებიდან გამომდინარე ეროვნული ბანკის მიერ შემუშავებულია პრინციპები, რომლითაც უნდა იხელმძღვანელონ ბანკებმა დაუსრულებელი/მშენებარე უძრავი ქონებისთვის იპოთეკური სესხის გაცემისა და დეველოპერული პროექტის დაფინანსების დროს. აქვე, აღსანიშნავია, რომ იპოთეკურ სესხებს მნიშვნელოვანი კონტრიბუცია აქვთ უძრავი ქონების სექტორზე გაცემულ სესხებში, თუმცა აღნიშნული ტიპის სესხები გრანულარული და ნაკლები რისკის მატარებელია. ამასთან, იპოთეკური სესხების ზრდის ტემპი სტაბილურია და სესხების ხარისხი კარგია“, — აღნიშნულია კვლევაში.