ბინებზე მაღალი მოთხოვნა და შეცვლილი ბაზარი - რას აჩვენებს სტატისტიკა

უძრავი ქონების ბაზარი ეკონომიკის ერთ-ერთი ყველაზე მგრძნობიარე ინდიკატორია. ის ერთდროულად ასახავს ინვესტორთა განწყობებსაც, მოსახლეობის მოლოდინებსაც და ქალაქების განვითარების ტემპსაც.

ბოლო რამდენიმე წელი საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრისთვის გამორჩეულად მერყევი აღმოჩნდა. პანდემიამ, რეგიონულმა მიგრაციულმა პროცესებმა და გეოპოლიტიკურმა გაურკვევლობამ მოთხოვნაც და ფასებიც არაერთხელ შეცვალა. სწორედ ამიტომ, 2026 წელი შეიძლება იქცეს იმ პერიოდად, როდესაც ბაზარი დროებითი შოკებიდან სტაბილურ რეჟიმზე გადავა და რეალური ტენდენციები უფრო მკაფიოდ გამოჩნდება.

წლის პირველი ოთხი თვის მონაცემები აჩვენებს, რომ მოთხოვნა ბაზარზე კვლავ მაღალია, თუმცა ბაზრის მთავარი კითხვა უკვე გაყიდვების რაოდენობა აღარ არის. „გალთ ენდ თაგარტის“ შეფასებით, თბილისი და ბათუმი დღეს ერთი შეხედვით მსგავს, მაგრამ შინაარსობრივად განსხვავებულ სურათს აჩვენებენ. დედაქალაქში გაყიდვები იზრდება მაშინ, როდესაც ახალი პროექტების ნებართვები მცირდება. ბათუმში კი აქტიურ მოთხოვნას თან ახლავს მუდმივად მზარდი საცხოვრებელი ფონდი, რაც ინვესტორებს ბუნებრივ კითხვას უჩენს - რამდენად შეძლებს ბაზარი ამ მოცულობის შეთავაზების ათვისებას.

მოთხოვნის სიმყარეს ყველაზე ნათლად ტრანზაქციების სტატისტიკა ასახავს. იანვარ-აპრილში თბილისში 14 548 გარიგება განხორციელდა, ხოლო გაყიდვების საერთო ღირებულებამ 1.3 მილიარდ დოლარს მიაღწია. ეს მაჩვენებელი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდს 22%-ით აღემატება და მიუთითებს, რომ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ინტერესი კვლავ მაღალი რჩება.

მნიშვნელოვანი შედეგები აჩვენა აპრილმაც, როდესაც პირველად ბაზარზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გააქტიურდა და გაყიდვებმა 2022 წლის შემდეგ თვის ჭრილში რიგით მესამე, ყველაზე მაღალ ნიშნულს მიაღწია. მხოლოდ აპრილში 3 641 ბინა გაიყიდა. ზრდა ფიქსირდება მეორად ბაზარზეც, თუმცა ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ შედეგზე ნაწილობრივ გავლენას გასული წლის შედარებით დაბალი ბაზაც ახდენს.

მოთხოვნის პარალელურად, მიწოდების მხარეს საპირისპირო ტენდენცია იკვეთება. საცხოვრებელი პროექტების ნებართვების მოცულობა უკვე ზედიზედ მეშვიდე თვეა მცირდება. წლის პირველ ოთხ თვეში კლებამ 40%-ს მიაღწია, აპრილში კი ნებართვა მხოლოდ 9 პროექტზე გაიცა. თუ ეს ტენდენცია გაგრძელდა, მომავალ წლებში ბაზარი ახალი საცხოვრებელი ფართების შედარებით ნაკლებ ნაკადს მიიღებს.

ფასების მხრივ სურათი შედარებით სტაბილურია. თბილისში პირველადი ბაზრის საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 1 389 დოლარს აღწევს. საინტერესოა, რომ ფასების ზრდის ტემპი თანდათან ნელდება, რაც შესაძლოა მიუთითებდეს, რომ ბაზარი სწრაფი გაძვირების ფაზიდან უფრო დაბალანსებულ ეტაპზე გადადის.

მაღალ ნიშნულზე რჩება ქირის ბაზარიც. 50-60 კვადრატული მეტრის ბინისთვის საშუალო საიჯარო ფასი კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 10 დოლარია, ხოლო წლიური შემოსავლიანობა 8.5%-ს აღწევს. ეს მაჩვენებელი კვლავ ერთ-ერთ მთავარ ფაქტორად რჩება იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ბინას შემოსავლის მიღების მიზნით ყიდულობენ.

ბათუმში სურათი გარკვეულწილად განსხვავებულია. 2025 წლის ბოლოს დაფიქსირებული მაღალი აქტივობის შემდეგ, მოთხოვნა 2026 წლის აპრილშიც მაღალია. ტრანზაქციების რაოდენობა იზრდება როგორც პირველად, ისე მეორად ბაზარზე, თუმცა პირველადი ბაზრის ზრდა ჯერ კიდევ მნიშვნელოვნად ჩამორჩება 2022-2023 წლების ბუმის პერიოდს.

მიუხედავად აქტიური გაყიდვებისა, ბათუმის ბაზარზე სულ უფრო ხშირად ისმის ჭარბი მიწოდების შესახებ საუბარი. გასაყიდი ბინების რაოდენობა იზრდება, რაც ნიშნავს, რომ ახალი პროექტები ბაზარზე უფრო სწრაფად ჩნდება, ვიდრე მოთხოვნა ფართოვდება. ასეთ პირობებში ფასების ზრდის შენარჩუნება უფრო რთული ხდება.

პირველ კვარტალში ბათუმში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები ზრდის ტენდენციას ინარჩუნებს. პირველადი ბაზრის საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე უკვე 1 900 დოლარს უახლოვდება, მეორადი ბაზრის ახალ პროექტებში კი 1 479 დოლარს აღწევს. თუმცა ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ პირველადი და მეორადი ბაზრების ფასებს შორის არსებული სხვაობა, მიმდინარე მშენებლობების მასშტაბი და ქირის შემოსავლიანობის შემცირება მომავალში ფასების ზრდის ტემპს შეაფერხებს.

ქირის ბაზარზე კი პირველი სიგნალები უკვე ჩანს. საშუალო დღიური ქირა წლის პირველ კვარტალში 7.3%-ით შემცირდა. მიუხედავად ამისა, 7.1%-იანი შემოსავლიანობა ბათუმს კვლავ ერთ-ერთ კონკურენტულ საინვესტიციო მიმართულებად ტოვებს. საბოლოო შედეგები, როგორც წესი, ზაფხულის ტურისტულ სეზონზე წყდება, ამიტომ ბაზრის რეალური სურათი მომდევნო თვეებში უფრო ნათლად გამოჩნდება.

2026 წლის პირველი ოთხი თვის მონაცემები აჩვენებს, რომ საქართველოს ორ უმსხვილეს საცხოვრებელ ბაზარზე განსხვავებული გამოწვევები ყალიბდება. თბილისში მთავარი საკითხი მოთხოვნის შენარჩუნების ფონზე ახალი მიწოდების შემცირებაა, რაც მომავალში ფასებზე დამატებით ზეწოლას შექმნის. ბათუმში კი გამოწვევა საპირისპიროა მაღალი აქტივობის მიუხედავად, მზარდი საცხოვრებელი ფონდი და ქირის შემოსავლიანობის კლება ჭარბი მიწოდების რისკს ზრდის. შედეგად, ბაზრის მომავალი უკვე არა მხოლოდ გაყიდვების რაოდენობაზე, არამედ იმაზე იქნება დამოკიდებული, რამდენად შეძლებენ დეველოპერები, ინვესტორები და მომხმარებლები ახალი ბალანსის პოვნას.