რას ელის თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

2026 წელს თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი შედარებით მშვიდი, მაგრამ წინააღმდეგობრივი სურათით შეხვდა. ერთი მხრივ, მოთხოვნის ფუნდამენტური საფუძვლები მყარია, მაგრამ, მეორე მხრივ, მიწოდების ჭარბი მოცულობა ფასების ზრდას ერთგვარ ზღვარს უწესებს. კითხვა, რომელიც ბაზრის მონაწილეებს აწუხებთ, ასეთია: იქნება 2026 სტაბილიზაციის წელი, თუ ჭარბი მიწოდება ახალ გამოწვევებს შექმნის?

თუ იმას გავითვალისწინებთ, რომ თბილისი სწრაფად იცვლება, იზრდება, გადადის გარეუბნებში და მცირდება ოჯახების ზომა, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ამ ურბანული ტრანსფორმაციის პირობებში წელს უძრავი ქონების ბაზარზე ბუმი არ იქნება.

„გალთ ენდ თაგარტის“ კვლევაში, რომელშიც 2025 წელია შეჯამებული და მიმდინარე წლის მოლოდინებია მიმოხილული, ნათქვამია, რომ მიუხედავად ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკებისა, პოლიტიკური არასტაბილურობის პირობებში მყიდველის აქტიურობა შემცირებული იყო, თუმცა წლის მეორე ნახევარში აქტიურობა გაიზარდა და გაყიდვებმა 2023-24 წლებს გადააჭარბა, მაგრამ კვლავ ჩამორჩებოდა 2022 წლის რეკორდულ მაჩვენებლებს.

აღსანიშნავია, რომ 2025 წელს სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა მნიშვნელოვნად აჭარბებდა 2015-2022 წლების სტანდარტებს. ამ გარემოებამ და ფასის ზრდის ტემპის შენელებამ დეველოპერებს შიდა განვადების სქემების მაქსიმალურად დახვეწის აუცილებლობა გაუჩინა.

ოფიციალური მონაცემებით, 2025 წელს 42 388 ბინა გაიყიდა, რაც გასულ წელთან შედარებით 4.3%-ით გაზრდილი მაჩვენებელია. აქედან მეორად ბაზარზე გაყიდვები მთლიანობაში 3,5%-ით გაიზარდა, თუმცა ტენდენციისთვის უნდა აღინიშნოს, რომ დეკემბერი 12.3%-იანი ზრდით დასრულდა. რაც შეეხება პირველად ბაზარზე გაყიდვებს (რაზედაც გავლენას დაგვიანებული რეგისტრაციები ახდენს) წლიურმა ზრდამ 5.2%-ს მიაღწია, დეკემბერში კი ზრდა მხოლოდ 5.4% იყო.

„ჩვენ მიერ ჩატარებული დეველოპერების გამოკითხვის მიხედვით, რომელიც პირველადი ბაზრის ტენდენციებს რეალურ დროში ასახავს, 2025 წლის დეკემბერში გაყიდვები წლიურად გაორმაგდა. ამის მიზეზი დაბალი ბაზის ეფექტი იყო 2024 წლის დეკემბერში, როცა ქვეყანაში შიდა პოლიტიკური არასტაბილურობა დაიწყო. ჯამურად, 2025 წელს პირველად ბაზარზე გაყიდული ბინების რაოდენობა წლიურად 27.3%-ით გაიზარდა”, — ნათქვამია კვლევაში.

2025 წელს 4.2%-ით 1.7 მლნ კვ.მ-მდე შემცირდა გაცემული სამშენებლო ნებართვების მოცულობა, რაც მეოთხე კვარტალში ნებართვების მკვეთრი კლებითაა განპირობებული. ამის მიუხედავად, როგორც საინვესტიციო ბანკი აღნიშნავს, ნებართვების მოცულობა კვლავ მაღალ დონეზე შენარჩუნდა და 32%-ით გადააჭარბა 2015-2022 წლის საშუალო მაჩვენებელს.

უძრავი ქონების ფასებს რაც შეეხება, გაზრდილია როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზრებზე. გასული წლის 9 თვის განმავლობაში პირველად ბაზარზე ფასის ზრდის ტემპი მხოლოდ 0.2% იყო, თუმცა, მოთხოვნის აღდგენისა და გაცემული ნებართვების შემცირების ფონზე, მეოთხე კვარტალში ზრდა 0.7%-მდე დაჩქარდა და მთლიანობაში ბაზარზე საშუალო ფასი 4%-ით გაიზარდა. მეორად ბაზარზე (2013 წლის შემდეგ გაცემული ნებართვებით აშენებული ახალი შენობების) საშუალო ფასი წლიურად, თითქმის, 8%-ით არის გაზრდილი.

მიგრაციის ეფექტის შემცირების ფონზე, ქირის ფასი კვ.მ-ზე $9-10 დოლარის ფარგლებში შენარჩუნდა, რაც „გალთ ენდ თაგარტის“ შეფასებით, 2024 წლის შემდეგ სტაბილურობის ახალი დიაპაზონია. 2025 წლის დეკემბერში თბილისში საშუალო ზომის ბინის (50-60 კვ.მ) ქირის ფასმა 9.8 აშშ დოლარი შეადგინა კვ.მ-ზე, ქირის ამონაგებმა კი — 8.6%.

საინვესტიციო ბანკი ელის, რომ წელს მოთხოვნა 2025 წლის დონესთან ახლოს შენარჩუნდება, რასაც ხელს უწყობს ურბანიზაცია, ოჯახის საშუალო ზომის შემცირება და ქირის მაღალი ამონაგები. „უძრავი ქონების ფასებზე ერთნიშნა ზრდა გაგრძელდება და მეტწილად დამოკიდებული იქნება მიწოდების მხარის ცვლილებებზე. დაგეგმილი მსხვილი პროექტების გაყიდვების დაწყებამ და გაცემული ნებართვების მოცულობის მაღალ დონეზე შენარჩუნებამ, შესაძლოა, ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკები გაზარდოს და ფასის ზრდა გაართულოს“, — ნათქვამია კვლევაში.

მარტივად რომ ვთქვათ, თბილისის ურბანული ტრანსფორმაცია შეუქცევადია, თუმცა 2026 წელი იქნება ტესტი იმისა, თუ რამდენად შეუძლია ბაზარს „გადახარშოს“ ის რეკორდული მშენებლობები, რომლებზეც ნებართვები ბოლო წლებში გაიცა. დარჩება თუ არა უძრავი ქონება კვლავ ყველაზე პოპულარულ საინვესტიციო აქტივად, თუ ჭარბი მიწოდება ფასებს სტაგნაციაში მოაქცევს? პასუხი დიდწილად იმაზეა დამოკიდებული, რამდენად სწრაფად მოერგება მიწოდება თბილისელების შეცვლილ ცხოვრების სტილსა და შემცირებულ ოჯახურ საჭიროებებს.