ფასი, უბანი, სეგმენტი — უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციები

მიუხედავად გლობალური ეკონომიკური გამოწვევებისა და ცვალებადი მაკროეკონომიკური ფაქტორებისა, საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარმა იანვარ-ივლისშიც შეინარჩუნა მდგრადობა.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული მდგომარეობა ადასტურებს, რომ საცხოვრებელ ფართებზე მოთხოვნა არ ნელდება. „თიბისი კაპიტალისა“ და „გალთ ენდ თაგარტის“ კვლევების მიხედვით, ინვესტორებისა და მყიდველების მხრიდან შენარჩუნებული მაღალი ინტერესი ბაზარს მყარ საფუძველს უნარჩუნებს, რაც ფინანსური ბრუნვისა და ტრანზაქციების მოცულობაში აისახება.

„თიბისი კაპიტალის“ მონაცემებით, 2026 წლის 7 თვეში თბილისში საცხოვრებელი ბინების ტრანზაქციების რაოდენობამ 26 770-ს გადააჭარბა, რაც წლიურად 20%-ით გაზრდილი მაჩვენებელია. კიდევ უფრო შთამბეჭდავია ბაზრის მთლიანი მოცულობა, რომელიც 24%-ით 2,371 მლრდ დოლარამდეა გაზრდილი, ანუ ბაზარზე არა მხოლოდ გარიგებათა რაოდენობა იმატებს, არამედ იზრდება თავად შეძენილი უძრავი ქონების ღირებულებაც.

საინვესტიციო ბანკი აღნიშნავს, რომ ბაზარზე ივლისში კვლავაც ძველი ბინების გაყიდვები დომინირებს და სწორედ ეს გახდა წლიური ზრდის ერთ-ერთი განმაპირობებელი ფაქტორი. სტატისტიკის მიხედვით, იანვარ-ივლისში, ძველი ბინების გაყიდვები წლიურად 24%-ით არის გაზრდილი, ახალი ბინების გაყიდვები კი გაცილებით უფრო დაბალი ტემპით, მხოლოდ 4%-ით გაიზარდა. ძველი და ახალი აშენებული ბინების თანაფარდობა, ივლისის მაგალითზე რომ ვნახოთ, მკვეთრ სხვაობას იძლევა. ძველი ბინების გაყიდვების 34%-იანი ზრდის ფონზე, ახალი ბინების გაყიდვები ივლისში 17%-ით შემცირდა. ამას თიბისი კაპიტალი ძირითადად მაღალი საბაზისო ეფექტით ხსნის და აღნიშნავს, რომ ჯამურად გაყიდული ბინების რაოდენობაში ახალი ბინების წილი 16%-ია.

რაც შეეხება გაცემული ნებართვების რაოდენობას, კიდევ ერთი საინვესტიციო ბანკი „გალთ ენდ თაგარტი“ აღნიშნავს, რომ გაცემული ნებართვების საცხოვრებელი ფართობის მზარდი ტრაექტორია ივლისშიც გაგრძელდა და წლიურად 50%-ზე მეტად გაიზარდა — 17 საცხოვრებელ კომპლექსში 182 789 კვ.მ. „მიუხედავად წარსულში ზედიზედ 8 თვიანი კლებადი ტრაექტორიისა, ბოლო ორ თვეში მნიშვნელოვნად დაჩქარდა ნებართვების გაცემა, რის შედეგადაც 2026 წლის 7 თვეში ჯამურად გაცემული ნებართვების ფართობი წინა წლის ანალოგიურ დონეს თითქმის გაუტოლდა და წლიურად მხოლოდ 0.3%-ით არის შემცირებული“, — ნათქვამია კვლევაში.

ვინ, რა ფასად და რომელ უბნებში ყიდულობს ბინებს თბილისში

საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული მაღალი მოთხოვნა ხშირად ხდება განხილვის საგანი. ხშირად საუბრობენ იმაზე, რომ უძრავ ქონებას ქვეყანაში ძირითადად უცხოელები ყიდულობენ. „გალთ ენდ თაგარტის“ მონაცემებით, გაყიდული უძრავი ქონების მყიდველთა 74% საქართველოს მოქალაქეა, 11% ისრაელის, რუსეთის — 4%, 11% კი სხვა ქვეყნების მოქალაქეები არიან. უნდა აღინიშნოს, რომ მთლიანობაში საქართველოს მოქალაქეთა წილი შემცირებულია.

უბნებს შორის მყიდველები უპირატესობას საბურთალოს ანიჭებენ, მეორე და მესამე პოზიციაზე კი დიდი დიღომი და სამგორია.

ყველაზე მოთხოვნადი საშუალო ზომის 51-80 კვ.მ. ფართის ბინებია და მათი წილი მთლიან გაყიდვებში თითქმის 54%-ს შეადგენს. ამავდროულად შემცირებულია პატარა, 35-50 კვ.მ-ის ბინებზე მოთხოვნა და მისი წილი 24.6%-ია. ბოლო 2 წლის განმავლობაში საშუალო კატეგორიის სეგმენტში, რომლის ფასი კვ.მ-ზე 1100-2000 დოლარის ფარგლებშია, მოთხოვნა 27.1%-დან 42.9%-მდე გაიზარდა. მცირედ, მაგრამ მზარდი ტენდენციით ხასიათდება მოთხოვნა პრემიუმ კატეგორიაზე, ბიუჯეტურ სეგმენტში კი მაჩვენებელი 2024 წლის შემდეგ 68.8%-დან 49.5%-მდე დაეცა.

პირველად ბაზარზე დაჩქარებულია ფასის ზრდის ტემპი და წინა თვესთან შედარებით 1 426 დოლარამდეა გაზრდილი, მეორადი ბაზრის ახალ პროექტებში კი (რაც 2013 წლიდან გაცემული ნებართვებით აშენდა) 2%-ით — 1 372 დოლარამდე.

შემცირებულია, თუმცა მაინც მაღალ ნიშნულზეა უძრავი ქონების ამონაგები. „თიბისი კაპიტალის“ გათვლებით, წლიური მაჩვენებელი 8%-ს აღემატება. საშუალო გასაქირავებელი ფასი კი წლიურ ჭრილში კვ.მ-ზე 5%-ით, 10.1 დოლარამდეა შემცირებული.

აქვე უნდა ითქვას, რომ დადებითი ტენდენციაა ბათუმში უძრავი ქონების ბაზარზეც. შავი ზღვისპირა ქალაქში 2026 წლის პირველ ნახევარში საცხოვრებელი ბინების ტრანზაქციების რაოდენობამ 7 838-ს მიაღწია და წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 11.4%-ით გაიზარდა. ბაზრის ზომა „კოლიერს ჯორჯიას“ მონაცემებით, 29%-ით, 507 მილიონ დოლარამდეა გაზრდილი. ახალაშენებული ბინების საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი წლიურად 14.2%-ით, კვ.მ-ზე 1 360 დოლარამდე გაიზარდა. „კოლიერს ჯორჯიას“ შეფასებით, ზრდის ძირითადი მამოძრავებელი პირველადი ბაზარი იყო, სადაც მაჩვენებელმა 17.4%-ით მოიმატა. რაც შეეხება მეორეულ ბაზარს, აქ საშუალო შეწონილმა ფასმა 11.1%-ით მოიმატა.