წარმოიდგინეთ, რომ თქვენი ცხოვრების ერთ-ერთ მნიშვნელოვან მიზანთან ძალიან ახლოს ხართ და თქვენს საოცნებო სახლს ყიდულობთ. ფინანსურ ნაწილთან დაკავშირებულ პრობლემას გარკვეულწილად თავი გაართვით და მომდევნო ეტაპზე — ერთი შეხედვით მარტივ პროცედურაზე, ბინის ძიებაზე გადახვედით. ათვალიერებთ სხვადასხვა ვებგვერდს, მისამართიდან მისამართზე დადიხართ, აწყდებით დაბრკოლებებს, ხდებით თაღლითობის მსხვერპლი და უძრავი ქონების შეძენა გაურკვეველი პერიოდით იწელება. ამ დროს იაზრებთ, რომ ეს საქმე არც ისე მარტივი ყოფილა. ალბათ ეს სიტუაცია ბევრს გეცნობათ, ან ახლა იმყოფებით მსგავს მდგომარეობაში. მაშინ გირჩევთ, ამ სტატიას რამდენიმე წუთი დაუთმოთ და ჩვენს რჩევებს გაეცნოთ, რომლებიც ამ რთული პროცესის უკეთ წარმართვაში დაგეხმარებათ და ბაზრის სპეციფიკას უკეთესად გაგაცნობთ.

პროფესიონალი პირის ჩართულობა და მისი კვალიფიკაციის განსაზღვრა

გარკვეული ფინანსური კაპიტალის დაგროვების შემდეგ, ადამიანთა ნაწილი თანხების დაზოგვის მიზნით დამოუკიდებლად ცდილობს სასურველი ბინის მოძიებას, გარკვეული კატეგორია კი სპეციალური პირის ჩართულობას ამჯობინებს, რომელიც უძრავი ქონების შეძენის პროცესს გაუმარტივებს. ამას ხშირად თან ახლავს გაუთვალისწინებელი პრობლემები — თაღლითობა, მოტყუება, საქმისადმი უპასუხისმგებლო დამოკიდებულება და უკმაყოფილო მომხმარებელი. ეს კი, პირველ რიგში, უძრავი ქონების სექტორში დასაქმებული პირის არაპროფესიონალიზმის და ბაზრის სპეციფიკის არცოდნის ბრალია. იმისათვის, რომ თავიდან ავიცილოთ მოტყუებისა და თანხის დაკარგვის შემთხვევები, პირველ რიგში აუცილებელია ამ პირების კვალიფიკაციის შესწავლა და მათი რეგალიების ცოდნა, რათა სწორი არჩევანი გავაკეთოთ.

მიუხედავად იმისა, რომ ქართულ ბაზარზე ეს სფერო ჯერ კიდევ განვითარების ეტაპზეა, კვალიფიციური კადრები მრავლად მოიძებნებიან, რომლებიც საერთაშორისო სტანდარტებს იცავენ და მომხმარებლებს კანონის დაცვით ემსახურებიან. ალბათ ხშირად გაგიგიათ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ტერმინები, როგორიცაა: მაკლერი, უძრავი ქონების აგენტი, ბროკერი თუ რეალტორი, რომელთაც უმეტესად ერთმანეთის სინონიმებად იყენებენ და მთავარ შეცდომასაც სწორედ აქ უშვებენ. საქართველოში ოდითგანვე არსებობდნენ ე.წ. მაკლერები, რომლებიც უძრავი ქონების შეძენისა თუ გაყიდვის პროცესს ხელმძღვანელობდნენ და კეთილსინდისიერადაც ემსახურებოდნენ დამკვეთებს, თუმცა არსებობდა (და არსებობს) თაღლითობის არაერთი შემთხვევაც, რაც ბინის მაძიებლებს მათდამი ნდობას უკარგავს. შედეგად, საზოგადოებაში არსებობს სტერეოტიპული შეხედულება, რომ მაკლერთან საქმის დაჭერა არ ღირს, ეს საქმიანობა კი დამამცირებელია. ამგვარი მიდგომა ნამდვილ პროფესიონალებს აზარალებს და მომხმარებლებს ამ ტიპის მომსახურების სურვილს უკარგავს, რაც ხშირად არასახარბიელო მდგომარეობაში გვაყენებს. ამიტომ მოდით, დეტალურად განვიხილოთ უძრავი ქონების სექტორში გავრცელებული თითოეული ზემოთ ჩამოთვლილი სტატუსი.

მაკლერი — თანამედროვე შეხედულებით, მაკლერად მიჩნეულია პირი, რომელსაც არ აქვს შესაბამისი პროფესიული განათლება და თვითნებურად არის დასაქმებული, რის გამოც მისი კვალიფიკაციის დონე დაბალია და ნაკლები სანდოობით სარგებლობს. ის არის თვითგამოცხადებული უძრავი ქონების აგენტი, რომელიც შუამავლის როლს ასრულებს ორ მხარეს შორის და მოლაპარაკებებს უძღვება. ამიტომ მათ, ვისაც ამ მხრივ პროფესიული განათლება აქვს მიღებული და დაწესებული ეთიკის კოდექსის მიხედვით ხელმძღვანელობს, მაკლერის სტატუსს მკვეთრად ემიჯნება.

უძრავი ქონების აგენტი — განსხვავებით მაკლერისგან, უძრავი ქონების აგენტი ფლობს შესაბამის პროფესიულ განათლებას, აბარებს გამოცდას უძრავი ქონების აგენტის ლიცენზიის მოსაპოვებლად და პროფესიული ეთიკის დაცვით საქმიანობს. აღსანიშნავია ისიც, რომ ის ბროკერს ექვემდებარება და შედარებით დაბალ საფეხურზე იმყოფება პროფესიული კუთხით.

ბროკერი — როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ბროკერი უძრავი ქონების სექტორში უფრო მაღალ საფეხურზეა, ფლობს მეტ ინფორმაციასა და სამართლებრივ ცოდნას ამ მიმართულებით და უწევს სპეციალური გამოცდის ჩაბარება ბროკერის ლიცენზიის მოსაპოვებლად. ლიცენზიის მიღების შემდგომ კი მას შეუძლია საბროკერო კომპანიის გახსნა და უძრავი ქონების აგენტების დაქირავება.

რეალტორი — რეალტორი ყველაზე მაღალი კვალიფიკაციის მქონე პირია, რომელიც ამერიკის რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის მიერ მინიჭებულ სამაგისტრო სტატუსს ფლობს, ეთიკის ქცევის კოდექსს იცავს და შესაბამის მოთხოვნებს ასრულებს, რაც კანონით ეკისრება. ხაზგასასმელი ფაქტორია ისიც, რომ საქართველოში ამერიკის რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის პარტნიორი საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციაა, რომელიც უძრავი ქონების აგენტს თუ ბროკერს რეალტორის წოდებას ანიჭებს. ასევე, საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნულ ასოციაციაში ერთიანდებიან ქართულ ბაზარზე მოღვაწე უძრავი ქონების სააგენტოები, ბროკერები, რეალტორები თუ აგენტები, რომლებიც საერთაშორისო სტანდარტების დაცვით პროფესიული ეთიკის კოდექსს აღასრულებენ და მის მიხედვით ახორციელებენ დაკისრებულ პროფესიულ მოვალეობას.

უნდა აღვნიშნოთ ისიც, რომ პროფესიონალის დახმარება, გარდა იმისა, რომ უძრავი ქონების ძიებასთან დაკავშირებულ უამრავ ენერგიასა და დროს გვიზოგავს, გვეხმარება ზუსტი და სანდო ინფორმაციის მოპოვებაში, გვიქმნის მეტ შესაძლებლობას, რომ სასურველი საცხოვრებელი ვიპოვოთ. რადგან, გარდა საყოველთაოდ აღიარებული პლატფორმებისა, სადაც უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის, დაგირავების და გაქირავებასთან დაკავშირებით განცხადებები იდება, შესაბამისი განათლებისა და კვალიფიკაციის მქონე უძრავი ქონების აგენტებს, ბროკერებსა თუ რეალტორებს აქვთ წვდომა დამატებით ბაზებთან, სადაც მხოლოდ ექსკლუზიური განცხადებებია თავმოყრილი და რომლებიც საჯაროდ არ ქვეყნდება. შესაბამისად, მათ ხელი ბევრად დიდ მასშტაბზე მიუწვდებათ.

ბაზრის კვლევა

თუ დამოუკიდებლად გადაწყვეტთ უძრავი ქონების მოძიებას, პირველ რიგში შეისწავლეთ ბაზარი, გაეცანით არსებულ ფასებს, უბნების მიხედვით საცხოვრებლის ღირებულებასა და არსებულ მოთხოვნებს, რათა უკეთესი წარმოდგენა შეგექმნათ თქვენს მოლოდინებზე და ზუსტად დაადგინოთ, თქვენი ბიუჯეტი როგორი ადგილმდებარეობის, ფართობისა თუ კრიტერიუმების უძრავ ქონებას შეესაბამება.

განცხადებების დეტალური ანალიზი და დოკუმენტაციის შესწავლა

უძრავი ქონების დამოუკიდებელმა მაძიებლებმა, რომლებიც განცხადებებს სხვადასხვა პლატფორმასა და ვებსაიტზე ეცნობიან, აუცილებელია, თითოეული განცხადება დეტალურად შეისწავლონ — დააკვირდნენ ფოტოებს, მათ ხარისხს, რამდენად ამომწურავად ასახავს ისინი ბინისა თუ კერძო სახლის მდგომარეობას. ასევე ყურადღებით წაიკითხონ განცხადების ტექსტი და დარწმუნდნენ მათ ადეკვატურობას და სრულყოფილ ინფორმაციაში, რადგან პლატფორმაზე ხშირია შეუსაბამო განცხადებების შემთხვევები და ამგვარი მეთოდით მათი გაფილტვრა გამარტივდება.

უძრავი ქონების შეძენისას შეცდომების თავიდან ასარიდებლად მნიშვნელოვანია დოკუმენტაციის დეტალური გადამოწმებაც. აუცილებელია შეამოწმოთ საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტები, საკადასტრო კოდის მეშვეობით გაარკვიოთ მესაკუთრის ვინაობა, იპოთეკის თუ ყადაღის არსებობა, იურისტთან ერთად კი დეტალურად გაიაროთ შესყიდვის ხელშეკრულება, რათა თაღლითობის მსხვერპლი არ გახდეთ და გაუთვალისწინებელი პრობლემები არ შეგექმნათ.

შენობის მდგომარეობის შემოწმება და უძრავი ქონების ადგილზე მონახულება

უძრავი ქონების შეძენამდე აუცილებელია შენობის დეტალური შემოწმება, საცხოვრებელი კომპლექსის შემთხვევაში დეველოპერული კომპანიის შესახებ ინფორმაციის მოძიება. ასევე მნიშვნელოვანია ბინისა თუ კერძო სახლის ადგილზე მონახულება, კედლების, იატაკის მდგომარეობის, საკომუნიკაციო სისტემებისა და მასალების ხარისხის შემოწმება, რადგან ამ ფაქტორების გაუთვალისწინებლობა, დიდი ალბათობით, მომავალში პრობლემებს შეგიქმნით.

უბნის შემოწმება

უშუალოდ საცხოვრებლის შემოწმებასთან ერთად არანაკლებ მნიშვნელოვანია უბნისა და სამეზობლოს კვლევაც, რაც მომავალში დიდ გავლენას მოახდენს ჩვენი ცხოვრების ხარისხსა და კომფორტზე. გაითვალისწინეთ ის მნიშვნელოვანი ფაქტორები, როგორიცაა: სატრანსპორტო სისტემის ხელმისაწვდომობა, საგანმანათლებლო, სამედიცინო დაწესებულებებთან სიახლოვე და სავაჭრო სერვისებთან კავშირი. ასევე კარგი იქნება სამეზობლოს გამოკითხვა, რომელიც გარკვეულ წარმოდგენას შეგიქმნით უბანსა და იმ ადამიანებზე, რომელთა გვერდითაც მომავალში მოგიწევთ ცხოვრება.

შეჯამების სახით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უძრავი ქონების შეძენისას შეცდომებისგან თავის დასაცავად და ამ პროცესის გასამარტივებლად უმჯობესია შესაბამისი კვალიფიკაციისა და მაღალი სანდოობის მქონე პროფესიონალი კადრის ჩართულობა, დამოუკიდებლად ძიების შემთხვევაში კი — ბაზრის კვლევა, განცხადებისა და დოკუმენტაციის დეტალური ანალიზი, უძრავი ქონების შესწავლა და უბნის გამოკვლევა, რაც მნიშვნელოვანი საფრთხეებისგან დაგიცავთ და მოლოდინებთან დაკავშირებით რეალურ წარმოდგენას შეგიქმნით.