იპოთეკურ სესხზე პირველადი შენატანი 10%-მდე მცირდება

თუ საკმარისი კაპიტალი არ გაქვთ, მაგრამ გაქვთ საკმარისი შემოსავალი, სახლის, მიწის ან აგარაკის შეძენა, ოცნება ნამდვილად არ არის. ამისთვის იპოთეკური სესხი არსებობს და ამ შესაძლებლობით საქართველოს ბევრი მოქალაქე რომ სარგებლობს, ეროვნული ბანკის სტატისტიკაც ადასტურებს.

2024 წლის მონაცემებით, ქართული ბანკების იპოთეკური სესხების პორტფელი 13 მლრდ. დოლარს აღემატება, აქედან თითქმის 48% კერძო პირებზე მოდის, 52% კი — იურიდიულზე.

ვიდრე იპოთეკური სესხის არსზე ვისაუბრებდეთ, უნდა ითქვას, რომ საქართველოს ბაზარზე საპროცენტო განაკვეთები საკმაოდ მაღალია.

საერთაშორისო კვლევითი პორტალის, NUMBEO-ს მონაცემებით, საქართველო იპოთეკური სესხების მიხედვით, 127 ქვეყანას შორის 96-ე ადგილზეა. დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით ლიდერობენ იაპონია, ტაივანი, შვეიცარია, ლუქსემბურგი, მაკაო. ბოლო პოზიციებზე კი არგენტინა, თურქეთი და მოზამბიკია. იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი საქართველოში 12%-ია, რეიტინგის ლიდერ იაპონიაში კი სულ რაღაც 1.89%. ეს შედარება თუ ნიჰილისტურ განწყობას შეგიქმნით, მაშინ დასაიმედებლად იმასაც გეტყვით, რომ ბოლო ადგილზე მყოფ არგენტინაში ეს განაკვეთი 71.59%-ია

მარტივი ჭეშმარიტებაა, რომ სესხების სიიაფე დამოკიდებულია ქვეყნების ეკონომიკურ განვითარების დონესა და სტაბილურობაზე. ასეთ ქვეყნებში საბანკო სექტორს იაფიანი ფინანსური რესურსის მოზიდვის შესაძლებლობა აქვს, რისკების მატარებელ ქვეყნებში კი ბანკებს იაფიანი რესურსის მოზიდვა უჭირთ. საპროცენტო განაკვეთის სტრუქტურაში გარკვეულ როლს, რა თქმა უნდა, თამაშობს ბაზარზე არსებული კონკურენციაც.

თუმცა აქვე უნდა ითქვას, რომ ეროვნულმა ბანკმა უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის შემცირების ფონზე, ბაზრის წახალისებისთვის იპოთეკის დაკრედიტების რეგულაციები დროებით გაამარტივა. მიღებული გადაწყვეტილებით, ამ კატეგორიის სესხში პირველადი შენატანი ბინის ღირებულების 10% იქნება, 90% კი კრედიტი. აქამდე მოქმედი წესით მომხმარებელი ბინის შესაძენად 15%-ს იხდიდა, ბინის ღირებულების 85%-ს კი ბანკისგან იღებდა.

„შედარებით სუსტი იყო იპოთეკური კრედიტების ზრდა და ის წლიურად 10%-ზე ნაკლები იყო იანვარში. ასევე შევაფასეთ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე მშპ-ის ზრდის ნორმალიზების საპასუხოდ მივიღეთ გადაწყვეტილება, რომ ჩვენი ერთ-ერთი ინსტრუმენტი, სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი, გავზარდოთ და სესხის აღების დროს ბინის ღირებულების მხოლოდ 10% დადოს თავად. ვფიქრობთ, ეს ხელს შეუწყობს უძრავი ქონების ბაზრის მდგრად აქტივობას და გაზრდის მოსახლეობისთვის სესხებზე ხელმისაწვდომობას“, — აღნიშნავს შოთა უტიაშვილი, ეროვნული ბანკის ფინანსური სტაბილურობის დეპარტამენტის უფროსი.

ამავდროულად ეროვნული ბანკის მიღებული გადაწყვეტილებით, მარტივდება ბინების შეძენა ემიგრანტებისთვისაც, რაც იმას ნიშნავს, რომ უცხოეთში მიღებული შემოსავლების დადასტურებით გაცემულ იპოთეკებში მინიმალური შენატანი 30%-დან 20%-მდე შემცირდება.

იპოთეკური სესხი - შესაძლებლობა და რისკები

მაინც რა არის იპოთეკური სესხი და რის შესაძლებლობა იძლევა ის? ამ კატეგორიის სესხის მიზნობრიობა არა მხოლოდ უძრავი ქონების შეძენაა, არამედ ის სახლში კომფორტული გარემოს შექმნის და გარემონტების შესაძლებლობასაც გაძლევთ. სამომხმარებლოსგან განსხვავებით იპოთეკური სესხი გაცილებით უფრო დაბალი საპროცენტი განაკვეთით გაიცემა, მიზეზი კი ის არის რომ სესხი უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით — ბანკს ნაკლები რისკი აქვს, თქვენ კი მეტად მოტივირებული ხართ რომ სესხს „პატიოსნად“ მოემსახუროთ, რათა უძრავი ქონება არ დაკარგოთ.

გასათვალისწინებელია, რომ ამ კატეგორიის სესხი თავისი საჭიროებიდან გამომდინარე გრძლევადიანია — 20 წლამდე. ვადა ხანგრძლივია, თუმცა წლების რაოდენობა, ერთი მხრივ, ყოველთვიური შენატანის მოცულობას ამცირებს, მეორე მხრივ, დასაბრუნებელი თანხის რაოდენობას ზრდის. ვინაიდან უძრავი ქონების შეძენა დიდ ხარჯებთან არის დაკავშირებული და გრძელვადიანია, მას რისკებიც ახლავს, მაგალითად, სამსახურის ან შემოსავლების დაკარგვა და სხვა გაუთვალისწინებელი რამ. სწორედ ამიტომ მსგავს სესხებზე მოითხოვება მსესხებლის სიცოცხლის ან უზრუნველყოფაში ჩადებული ქონების დაზღვევა. მართალია, ეს თქვენს სესხს აძვირებს, თუმცა შეიძლება ითქვას, რომ ორივე მხარე, მსესხებელიც და ბანკიც უფრო დაცულად გრძნობს თავს.

ახლა რაც შეეხება კითხვას რომელ ვალუტაში ავიღოთ სესხი? პასუხი მარტივია. გადაწყვეტილება თქვენს შემოსავლებზეა დამოკიდებული. მაგალითად, თუ შემოსავალი ეროვნულ ვალუტაში გაქვთ, სესხიც ლარში უნდა აიღოთ. ეს რისკებისგან თავდაცვის კარგი შესაძლებლობაა იმ შემთხვევაში თუ ლარის გაცვლითი კურსი მერყეობს. გარდა ამისა, ეროვნული ბანკის რეგულაციის მიხედვით, მომხმარებლებს, რომელთაც შემოსავლები ლარში აქვთ, 400 000 ლარამდე სესხის აღება მხოლოდ ამავე ვალუტაში შეუძლიათ.

თუ გადახედავთ სხვადასხვა კატეგორიის სესხებს, რომელი საფინანსო ინსტიტუტიც არ უნდა იყოს, იპოთეკური სესხები სხვა სესხებთან შედარებით უფრო იაფია. მაგრამ აუცილებლად გასათვალისწინებელია ისიც, რომ დაზღვევის ხარჯების გარდა ამას ემატება უზრუნველყოფის რეგისტრაციასა და მის მოხსნასთან დაკავშირებული ხარჯები.

რატომ უნდა წავიკითხოთ ხელშეკრულება

ჩვენ ხშირად არ გვიყვარს ხელშეკრულებების წაკითხვა. ვფიქრობთ, რომ საკმარისია ვიცოდეთ, რა რაოდეობის თანხა გვაქვს ყოველთვიურად შესატანი და თუ მას ვემსახურებით, ამით ყველაფერი კარგად იქნება, მაგრამ საქმე არც ასე მარტივადაა, მით უმეტეს, როდესაც საკითხი ასეთ გრძელვადიან სესხს ეხება.

ხელშეკრულების დეტალურად წაკითხვა გეხმარებათ იმის გააზრებაში თუ რა ვალდებულება გაკისრიათ და თქვენი ხელმოწერით ადასტურებთ, რომ მზად ხართ ყველა პირობაზე, რაც ბანკმა შემოგთავაზათ.

იპოთეკის ან გირავნობის შემთხვევაში ხელსეკრულებაში დეტალურად არის გაწერილი მხარეთა ვალდებულებები, იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი და ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი (მოიცავს სესხთან დაკავშირებულ ყველა ხარჯს).

ბანკი ან ფინანსური ინსტიტუტი გამზადებულ დოკუმენტს გახვედრებთ, თქვენ კი ბევრ რამეს მისი წაკითხვის გარეშე ვერც გაითვალისიწნებთ და ვერც ბანკს მოსთხოვთ მის მომავალში დაკორექტირებას. ასეთ ნიუანსებს შორისაა სესხის წინსწრებად დაფარვის შემთხვევაში პირგასამტეხლოს მოცულობა (თუ ბანკი არ გთავაზობთ, შეგიძლიათ მოითხოვოთ ყოველთვიური ულუფის, პირობითად, ხუთმაგი მოცულობის თანხა პირგასამტეხლოს გარეშე დაფაროთ). ხელშეკრულებაშია გაწერილი თქვენი ვალდებულების დეტალებიც, მაგალითად, სესხის გადაუხდელობის შემთხვევაში, შესაძლოა, ქონების რეალიზაციის რისკი გაჩნდეს.

თუ ამ მოცემულობამ დაგაფიქრათ, გეტყვით, რომ მთავარი მაინც თქვენი შესაძლებლობების სწორად შეფასებაა. განსაზღვრეთ რისკებიც და შესაძლებლობებიც, რადგან იპოთეკური სესხით შეგიძლიათ შეიძინოთ/გაარემონტოთ/აიშენოთ ბინა, კერძო სახლი თუ აგარაკი, რისთვისაც ხარჯის ერთჯერადად გაწევა დამოუკიდებლად არც ისე ადვილია. ამავდროულად ისიც შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უძრავ ქონებაში დაბანდება მაინც ჭკვიანური გადაწყვეტილებაა.