მთავარი საინვესტიციო აქტივი - უძრავი ქონების ბაზრის 2025 წელი

2025 წელი თბილისის უძრავი ქონების სექტორისთვის მარტივი არ ყოფილა, თუმცა იგი არც კრიზისის წლად ქცეულა. წლის დასაწყისში ბაზარზე ჯერ კიდევ იგრძნობოდა 2024 წლის ბოლოს განვითარებული პოლიტიკური და ეკონომიკური დაძაბულობის გავლენა, რამაც მოლოდინები გააუარესა და აქტივობა შეამცირა. მიუხედავად ამისა, წლის განმავლობაში ბაზარმა ადაპტაცია შეძლო, მოთხოვნა ნელ-ნელა აღდგა და სექტორი სტაბილიზაციის ფაზაში შევიდა.

ეს შეფასება მხოლოდ სუბიექტურ აღქმას არ ეფუძნება. სხვადასხვა კვლევა, მათ შორის ეროვნული ბანკის მიმოხილვა, მიუთითებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წელს იმ სექტორებს შორის იყო, სადაც მკვეთრი რყევები არ დაფიქსირებულა და განვითარება შედარებით დაბალანსებულ რეჟიმში მიმდინარეობდა.

რუსეთ-უკრაინის ომის შედეგად წარმოქმნილი მიგრაციის ეფექტის შენელებამ ბაზარზე მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა. ფასებისა და ქირის ზრდის ტემპი თანდათან დასტაბილურდა, სამშენებლო ხარჯების ზრდამ იკლო. კვლევების მიხედვით, მიუხედავად იმისა, რომ ქირის ფასის შემცირებამ კაპიტალიზაციის ინდექსი, ანუ საინვესტიციო მიმზიდველობის ერთ-ერთი მთავარი მაჩვენებელი, გარკვეულწილად შეამცირა, უძრავი ქონება კვლავ მიმზიდველ საინვესტიციო აქტივად რჩება.

თიბისი კაპიტალის ბოლო კვლევის მიხედვით, 2025 წლის ნოემბერში ბაზარმა კვლავ მცირედი, თუმცა მაინც პოზიტიური დინამიკა აჩვენა: ნოემბერში 2%, წლის 11 თვეში კი - 3%. მხოლოდ ნოემბერში თბილისში სულ 3 627 ბინა გაიყიდა. კვადრატულ მეტრზე გასაყიდი ფასი წლიურად უკვე მხოლოდ 4%-ით გაიზარდა და საშუალოდ 1 341 დოლარს მიაღწია. აღსანიშნავია, რომ ოქტომბერთან შედარებით, ფასი მცირედით შემცირდა, ხოლო ქირის ფასი წლიურად 12%-ით შემცირდა და კვადრატულ მეტრზე 10 დოლარი შეადგინა. ნოემბერში თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობამ 316 მილიონ დოლარს მიაღწია, ამონაგების მაჩვენებელი კი 8.3% იყო, რაც 2024 წელთან შედარებით 1.4 პროცენტული პუნქტით ნაკლებია.

ბაზრის სტრუქტურის მიხედვით, ახალ ბინებს თბილისის მთლიან საცხოვრებელ პორტფელში კვლავ მცირე წილი უკავია და მხოლოდ 15%-ს შეადგენს. მოთხოვნის შემცირება განსაკუთრებით თვალსაჩინოა საშუალო და მაღალი საფასო სეგმენტებში, სადაც მყიდველები გადაწყვეტილების მიღებას აყოვნებენ. პარალელურად, შედარებით სტაბილური რჩება მცირე ფართის და უფრო ხელმისაწვდომი ბინების სეგმენტი. გაზრდილია მოთხოვნა ძველ ბინებზე, მაშინ, როცა წლის დასაწყისში სწორედ ამ კატეგორიაში იკვეთებოდა შემცირების ტენდენცია. თიბისი კაპიტალის მონაცემებით, ნოემბერში თბილისში ახალი ბინების გაყიდვები წლიურად 35%-ით შემცირდა, ძველი ბინების გაყიდვები კი 13%-ით გაიზარდა. გაყიდული ბინების უდიდესი წილი 50-75 კვადრატული მეტრის ფართობზე მოდის, ხოლო 75-125 კვადრატული მეტრის ბინების წილი 2 პროცენტული პუნქტით შემცირდა და 19%-ს შეადგენს.

2025 წელს სექტორის ერთ-ერთ მთავარ გამოწვევად დაკრედიტების ხელმისაწვდომობა დარჩა. ეროვნული ბანკის დაწესებულმა მკაცრმა წესებმა, რომელიც რისკების მართვას ისახავდა მიზნად, გარკვეულ ეტაპზე ბაზრის ზრდა შეაფერხა. წლის განმავლობაში დეველოპერებისა და ბანკების მხრიდან არაერთხელ გაჟღერდა მოსაზრება, რომ რეგულაციების ეტაპობრივი შერბილება ხელს შეუწყობდა როგორც იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობის ზრდას, ისე პროექტების ფინანსურ სტაბილურობას. ბაზარზე მიმდინარე პროცესების გათვალისწინებით, ეროვნულმა ბანკმა დაადასტურა, რომ რეგულაციების შესაძლო შემსუბუქება განიხილება.

დეველოპერები განმარტავენ, რომ სექტორის მოწყვლადობიდან გამომდინარე, ბაზარზე რეგულაციების შენარჩუნება მნიშვნელოვანია, თუმცა რეალობა აჩვენებს, რომ იპოთეკის გაცემის პროცედურების გამარტივება შესაძლებელია. სესხის გაცემის გართულებულ პირობებში კი კომპანიებმა მომხმარებლებს შიდა განვადება შესთავაზეს, რაც, თავის მხრივ, გარკვეულ რისკებს შეიცავს. სექტორში მიიჩნევენ, რომ თუ ეროვნული ბანკი შეზღუდვას მოხსნის და მომხმარებლისთვის თანადაფინანსების პროცენტი გაიზრდება, ეკონომიკაში სექტორის წილი კიდევ უფრო მეტად გაიზრდება და მომხმარებელსაც მნიშვნელოვნად გაუმარტივდება ქონების შეძენის პროცესი. სექტორს სულაც არ სურს, რომ სამშენებლო კომპანიები ბანკების კონკურენტები იყვნენ. დეველოპერები ამბობენ, რომ დღეს იპოთეკურ სესხებში ერთ-ერთი მთავარი პრობლემა პირველადი შენატანია და ბაზარმა დანაზოგის მქონე მომხმარებლების რესურსი ფაქტობრივად ამოწურა. წინასწარი შენატანის შემცირების ფონზე კი, ასევე მნიშვნელოვნად მიაჩნიათ, რომ დეველოპერებს უნდა ჰქონდეთ იაფ და მარტივ სესხებზე ხელმისაწვდომობა.

რეგულაციების შემსუბუქებაზე ოფიციალურ გადაწყვეტილებამდე, დეველოპერულ კომპანიებში ამბობენ, რომ ბოლო რამდენიმე კვირაა, სექტორის დაკრედიტების ზრდა შეიმჩნევა. როგორც ჩანს, მათ მარეგულირებლისგან რეგულაციების შერბილებამდე გარკვეული მითითებები მიიღეს, რამაც დეველოპერებს სესხებზე წვდომის მეტი შესაძლებლობები გაუჩინა.

მთელი წლის განმავლობაში (2025 წლის იანვარ-სექტემბერში იპოთეკური სესხების რაოდენობა 5 000-ით, ანუ 12% შემცირდა და საბანკო სექტორმა მომხმარებლისთვის 37 370 ახალი იპოთეკური სესხი დაამტკიცა) კლების შემდეგ, ნოემბერში პირველად იპოთეკური დაკრედიტება ოფიციალურადაც აჩვენებს ზრდას. ეროვნული ბანკის მონაცემებით, ნოემბერში 4458 ახალი იპოთეკური სესხი გაიცა, ანუ წლიურად 6%-იანი ზრდაა.

მთლიანობაში, 2025 წლის ნოემბრის მონაცემები აჩვენებს, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი უფრო მეტი სტაბილურობის ფაზაში შედის. მაღალი მოლოდინებისა და სწრაფი ზრდის პერიოდი ფრთხილი გადაწყვეტილებებით შეიცვალა, რაც ბაზრის გრძელვადიანი სტაბილურობისთვის, სპეციალისტების შეფასებით, მნიშვნელოვანი პროცესია.

რაც შეეხება 2026 წლის პერსპექტივას, მიუხედავად იმისა, რომ ბაზრის განვითარება დიდწილად დამოკიდებული იქნება მაკროეკონომიკურ გარემოზე, სავალუტო სტაბილურობასა და მოსახლეობის რეალურ შემოსავლებსა თუ სესხებზე ხელმისაწვდომობაზე, სექტორსა და სპეციალისტებს სტაბილურობის მოლოდინი აქვთ და ელიან, რომ უძრავი ქონება წამყვან საინვესტიციო მიმართულებებში პოზიციას ისევ შეინარჩუნებს. ამ მოლოდინს ერთგვარი წინაპირობაც აქვს, საქსტატის III კვარტალის მონაცემებით, ქვეყანაში განხორციელებული 533 მლნ დოლარის პირდაპირი უცხოური ინვესტიციებიდან 17%-ზე მეტი სწორედ უძრავ ქონებაზე მოდის. მესამე კვარტალში უძრავ ქონებაში ინვესტირებულმა თანხამ 92 მლნ დოლარს მიაღწია, პირველ სამ კვარტალში კი ერთად 165 მლნ დოლარი (2024 წლის სამ კვარტალში კი 115 მლნ დოლარი)