ღია ცის ქვეშ ბაზრობებიდან მრავალფუნქციურ მოლებამდე — კომერციული უძრავი ქონების ტრანსფორმაცია

გასული საუკუნის 90-იან წლებში საქართველოში ვაჭრობის მთავარი სიმბოლო ლილოსა და მუხიანის ღია ცის ქვეშ მოწყობილი, არაორგანიზებული ბაზრობები იყო. დღეს სურათი მნიშვნელოვნად არის შეცვლილი. ფორმა, რომელიც სამი ათეული წლის წინ ეკონომიკური გადარჩენის სიმბოლო იყო, დღეს თანდათან ადგილს უთმობს სრულიად სხვა ტიპის ურბანულ კომერციულ ინფრასტრუქტურას — თანამედროვე ბიზნესცენტრებს, საერთაშორისო ბრენდებსა და მრავალფუნქციურ სავაჭრო მოლებს.

ბოლო მონაცემებით, თბილისში დაახლოებით 1.9 მლნ მ² საოფისე და 1.3 მლნ მ² სავაჭრო უძრავი ქონებაა. სავაჭრო ფართების სტრუქტურაში ყველაზე დიდი, 58%-იანი წილი (დაახლოებით 770 000 მ²) ბაზრობებზე მოდის, დაახლოებით მესამედი, 430 000 მ² — სავაჭრო მოლებზე, 9% (120 000 მ²) კი ცენტრალურ სავაჭრო ქუჩებზე.

ერთი შეხედვით, ეს მხოლოდ კომერციული უძრავი ქონების სტატისტიკაა, თუმცა „გალთ ენდ თაგარტის“ მონაცემები აჩვენებს, რომ თბილისის სავაჭრო სივრცეების უდიდესი ნაწილი დღესაც ბაზრობებზე მოდის. პარალელურად ვითარდება თანამედროვე სავაჭრო ცენტრები, რომლებიც საერთაშორისო ბრენდებითაა დატვირთული და სულ უფრო მეტ მომხმარებელს იზიდავს. მიუხედავად მიწოდების შემცირებისა, ბაზრობებზე მოთხოვნა სტაბილური რჩება, ქირის ფასი კი ზრდის ტენდენციას ინარჩუნებს.

მნიშვნელოვანია, რომ 2019-2025 წლებში საცალო ვაჭრობის ბრუნვა საქართველოში პრაქტიკულად გაორმაგდა და 27.8 მილიარდ ლარს მიაღწია. ამ ზრდამ პირდაპირ იმოქმედა სავაჭრო ცენტრებსა და კომერციულ ფართებზე, სადაც ვაკანტურობის შემცირებამ და მოთხოვნის ზრდამ ქირაც გაზარდა. საინტერესო ტენდენციაა მომხმარებლის ქცევის ცვლილებაც. კვლევის მიხედვით, 2019-2025 წლებში ქირა სავაჭრო მოლებში დაახლოებით ორჯერ უფრო სწრაფად გაიზარდა, ვიდრე ცენტრალურ სავაჭრო ქუჩებზე.

მეორე მხრივ, კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი გარკვეულ გამოწვევებსაც აწყდება. მხოლოდ 2025 წელს საქართველოს მოქალაქეებმა ქვეყნის გარეთ საცალო ვაჭრობაზე 3.8 მილიარდი ლარი დახარჯეს, საიდანაც მნიშვნელოვანი ნაწილი ტანსაცმელსა და აქსესუარებზე მოდიოდა. ეს ნიშნავს, რომ ადგილობრივ სავაჭრო სექტორს კონკურენცია უკვე არა მხოლოდ თბილისის ქუჩებსა და მოლებში, არამედ საერთაშორისო ონლაინ პლატფორმებსა და უცხოურ ბაზრებთანაც უწევს.

მიუხედავად ელექტრონული კომერციის სწრაფი ზრდისა და ონლაინ პლატფორმების პოპულარობისა, სავაჭრო მოლები კვლავ ინარჩუნებს პოზიციებს. ამის ერთ-ერთი მიზეზი ის არის, რომ თანამედროვე სავაჭრო ცენტრები მხოლოდ ვაჭრობის ადგილი აღარ არის. ისინი თანდათან გადაიქცა სივრცეებად, სადაც შოპინგი, გართობა, კვება და დასვენება ერთ გარემოში ერთიანდება.

საინტერესო ტრანსფორმაციაა საოფისე უძრავი ქონების ბაზარზე. თუ 1990-იან წლებში ბიზნესის მისამართი ხშირად საცხოვრებელი ბინის ერთი ოთახი იყო, დღეს ეკონომიკური აქტივობის მნიშვნელოვანი ნაწილი თანამედროვე ბიზნესცენტრებშია კონცენტრირებული. ეს ცვლილება სამშენებლო სექტორის განვითარებაზე მეტად, ტექნოლოგიური კომპანიების საერთაშორისო ორგანიზაციებისა და უცხოური ბიზნესების მოთხოვნით არის განპირობებული. უფრო კონკრეტულად კი, თუ 2019 წელს A და B კლასის ბიზნესცენტრების მოიჯარეებს შორის IT კომპანიების წილი მხოლოდ 1%-ს შეადგენდა, 2025 წლისთვის ეს მაჩვენებელი 23%-მდე გაიზარდა.

ზრდის მიუხედავად, საოფისე ბაზრის წინაშე ახალი გამოწვევებიც ჩნდება. ბოლო წლებში მაღალი მოთხოვნის ფონზე დეველოპერებმა არაერთი ახალი პროექტი დაიწყეს და მომდევნო წლებში ბაზარს მნიშვნელოვანი მოცულობის ახალი ფართობები შეემატება. სწორედ აქ ჩნდება კითხვა მოთხოვნა მიწოდებასთან დაკავშირებით.

„გალთ ენდ თაგარტის“ პროგნოზით, მომდევნო წლებში საოფისე ფართების ვაკანტურობის დონე გაიზრდება, თუმცა ეს არ გულისხმობს კრიზისს. ბაზარი დეფიციტის ფაზიდან კონკურენტულ გარემოში გადადის და თუ აქამდე მოიჯარეები ეძებდნენ თავისუფალ ფართებს, მომავალში, შესაძლოა, თავად ბიზნესცენტრებს შორის გაძლიერდეს ბრძოლა მოიჯარეების მოსაზიდად.

საინვესტიციო ბანკის მოლოდინით, 2026-28 წლებში ბიზნესცენტრების მიწოდება მოთხოვნაზე ორჯერ სწრაფი ტემპით გაიზრდება, რაც ვაკანტურობას გაზრდის და სამომავლოდ მის დასტაბილურებას ახალი მიწოდების დაპაუზება დასჭირდება. ამავდროულად ვაკანტურობის ზრდა ქირის ამონაგებს 2028 წლისთვის 2026 წელთან შედარებით 9.4%-დან 8.4%-მდე შეამცირებს, თუმცა ვაკანტურობის ეს დონე საგანგაშო არ იქნება.

ამ ყველაფრის ფონზე, კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი საინტერესო პარადოქსს აჩვენებს. ერთი მხრივ, ბაზრობები ჯერ კიდევ მნიშვნელოვან როლს ასრულებს და თბილისის სავაჭრო ფართების დიდი ნაწილი სწორედ მათზე მოდის. მეორე მხრივ კი, ეკონომიკური აქტივობის სულ უფრო დიდი ნაწილი თანამედროვე ბიზნესცენტრებსა და სავაჭრო კომპლექსებში ინაცვლებს. შედეგად, დღეს საქართველოს კომერციულ უძრავ ქონებაში ერთდროულად თანაარსებობს როგორც 1990-იანი წლების ეკონომიკური მემკვიდრეობა, ისე თანამედროვე გლობალური ეკონომიკისთვის დამახასიათებელი ინფრასტრუქტურა.