უძრავ ქონებაში იგულისხმება მიწის ნაკვეთი და მასში არსებული ყველა ის შენობა-ნაგებობა, წიაღისეული თუ ხე-მცენარე, რომლებიც აღნიშნულ ტერიტორიაზე მდებარეობს. ეკონომიკური ლექსიკონის მიხედვით, არსებობს სხვადასხვა სახის უძრავი ქონება: საცხოვრებელი დანიშნულების, კომერციული, ინდუსტრიული თუ სამიწათმოქმედო. დღევანდელ სტატიაში ყურადღებას საცხოვრებელი დანიშნულების უძრავ ქონებაზე გავამახვილებთ და ქართულ ბაზარზე მის ფასსა და იმ მთავარ კრიტერიუმებზე ვისაუბრებთ, რომლებიც უძრავი ქონების ღირებულებაზე მნიშვნელოვნად მოქმედებს.

უძრავი ქონების საკითხი საკმაოდ კომპლექსურია და მასზე არაერთი ფაქტორი — ეკონომიკური, პოლიტიკური, კულტურული თუ დემოგრაფიული ცვლილებები ზემოქმედებს. ყველა ვთანხმდებით იმაზე, რომ უძრავი ქონება თითოეული ადამიანის ცხოვრებაში უდიდესი ინვესტიციაა და სხვა პროდუქტებისგან განსხვავებით, მისი ღირებულება ცვალებადი და არასტაბილურია. ფასები გრძელვადიან პერიოდში თითქმის მუდმივად იზრდება და იშვიათად თუ მცირდება. ამიტომ უძრავი ქონების ბაზარი სანდო და მაღალი შემოსავლის წყაროდ განიხილება, რის გამოც ინვესტორები თუ უბრალო მცხოვრებლები თავიანთ კაპიტალს უმეტესად სწორედ უძრავ ქონებაში აბანდებენ. აღსანიშნავია ისიც, რომ ევროპის არაერთ ქვეყანასთან შედარებით, საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფლობის თვალსაზრისით მაღალი მაჩვენებელია. გასული წლების მონაცემებით, საქართველოს მთლიანი მოსახლეობის თითქმის 91% მათ საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ სახლებში ცხოვრობს. შესაბამისად, ჩვენს რეგიონში უძრავ ქონებაზე საკმაოდ მაღალი მოთხოვნაა. განვიხილოთ უფრო ვრცლად, რა ფაქტორები ახდენს გავლენას უძრავი ქონების ფასზე.

ეკონომიკური ფაქტორები

ეკონომიკური ფაქტორი ერთ-ერთი მთავარი საკითხია, რომელიც პირდაპირ გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასზე. ქვეყანაში სტაბილური ეკონომიკური მდგომარეობა უზრუნველყოფს სტაბილურ შემოსავალს, უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდას, რაც ფასის მომატებას განაპირობებს. უძრავი ქონების ღირებულების ზრდა უშუალო კავშირშია ქვეყნის მთლიანი შიდა პროდუქტის (მშპ) ზრდასთან, რაშიც ერთი წლის განმავლობაში ქვეყნის საზღვრებში წარმოებული მთლიანი საბოლოო პროდუქციისა და მომსახურების საერთო ღირებულების, თითოეული ინდივიდის შემოსავლის ჯამი იგულისხმება. ასევე, უძრავი ქონების ფასს განსაზღვრავს ინფლაციის დონე, რა დროსაც ფულის ღირებულების შემცირებასთან ერთად, პროდუქტისა და სერვისების ფასი იმატებს, შესაბამისად იზრდება უძრავი ქონების ღირებულებაც. ამას გარდა, უძრავი ქონების შეძენისას გასათვალისწინებელია ისეთი დეტალები, როგორიცაა ვალუტის კურსის სტაბილურობა, მოსახლეობის საშუალო ხელფასი, იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთი და სესხის აღების ხელმისაწვდომობა.

სოციალურ-პოლიტიკური ასპექტები

უძრავი ქონების საფასურზე მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს სოციალურ-პოლიტიკური ფაქტორები, ქვეყნისა და რეგიონის პოლიტიკური სტაბილურობა და უსაფრთხოება. მშვიდი და განვითარებაზე ორიენტირებული გარემო ინვესტორებისა თუ ბინის მაძიებლებისთვის ბევრად მიმზიდველია, რაც უძრავი ქონების მოთხოვნას ზრდის და, შესაბამისად, ფასსაც. მაგალითად, Covid-19 პანდემიის პერიოდში არასტაბილურმა გარემომ გამოიწვია მშენებლობის ბიზნესის შეჩერება, გადაადგილების შეზღუდვა, რამაც უძრავი ქონების ფასი დაახლოებით 5%-ით შეამცირა. ხოლო რუსეთ-უკრაინის ომის შემდგომ ეს მდგომარეობა საპირისპიროდ შეიცვალა და მასალების გაძვირებამ, მიგრაციისა და მოთხოვნის ზრდამ უძრავი ქონების ფასიც გაზარდა. ასევე, ქვეყნის შიგნით ინფრასტრუქტურის განვითარება, ახალი გზების დაგება, ტრანსპორტის გაუმჯობესება, გამწვანება და მშენებლობა ხელს უწყობს რეგიონების, ქალაქების გაუმჯობესებას, ინვესტიციების მოზიდვას, მოთხოვნის ზრდას, რაც უძრავი ქონების ღირებულებაზეც აისახება.

დემოგრაფიული მდგომარეობა

მოსახლეობის რაოდენობა, მისი გადანაწილება რეგიონებს შორის დიდ გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზარზე და მის ღირებულებაზე. დიდი, განვითარებული ქალაქები, სადაც კეთილმოწყობილი ინფრასტრუქტურა, დასაქმების შესაძლებლობა და სოციალურ-პოლიტიკური სტაბილურობაა, მოსახლეობის მზარდი რაოდენობით გამოირჩევა, რის გამოც უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა იზრდება, ეს კი ფასის გაძვირებას იწვევს.

ადგილმდებარეობა

უძრავი ქონების ღირებულებას მნიშვნელოვნად განაპირობებს მისი მდებარეობა, რომელსაც, თავის მხრივ, განსაზღვრავს ინფრასტრუქტურის მდგომარეობა, სამედიცინო-საგანმანათლებლო სერვისებთან სიახლოვე, გზების მდგომარეობა, საზოგადოებრივი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, პარკირების შესაძლებლობა, საყოფაცხოვრებო დანიშნულების ობიექტებთან სიახლოვე და გამწვანებულ ზონებთან მდებარეობა. თითოეული ზემოთ ჩამოთვლილი ფაქტორი უძრავი ქონების ფასს ზრდის და ერთ ქალაქშიც კი უბნების მიხედვით განსხვავებულ სურათს იძლევა. მაგალითად, საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის 2024 წლის მეორე კვარტალის მონაცემებით, უძრავი ქონების ფასი ახალაშენებულ მრავალბინიან კორპუსებში ყველაზე მაღალია მთაწმინდის უბანში (1 მ² - 5737 ლარი), ყველაზე დაბალი კი სამგორში (1 მ² - 3232 ლარი). ხოლო კერძო სახლების შემთხვევაში პირველ ადგილს მთაწმინდა იკავებს (1 მ² - 4423 ლარი), ბოლო ადგილს კი გლდანი (1 მ² - 2290 ლარი).

უძრავი ქონების მდგომარეობა და მახასიათებლები

უძრავი ქონების ფასზე ზემოქმედებს ისეთი ფაქტორებიც, როგორებიცაა საცხოვრებელი ტიპის მდგომარეობა — შავი, თეთრი, მწვანე კარკასი, სივრცის ფართობი, სართული, გეგმარება, ოთახებისა და აივნების რაოდენობა, შენობის მდგომარეობა და საექსპლუატაციო ხანგრძლივობა, ენერგოეფექტური სტანდარტები, საკომუნიკაციო, სავენტილაციო, გათბობისა და ელექტრო სისტემების გამართულობა, პარკირების შესაძლებლობა და უამრავი ისეთი ტიპის დეტალი, რომელიც მცხოვრებლების ყოველდღიურ ცხოვრებაზე აისახება.

მაგალითად, საქსტატის მიხედვით, 2024 წლის მეორე კვარტალში ახალაშენებული (დასრულებული) ბინების ფასი კარკასების მიხედვით შემდეგნაირად ნაწილდება:

• მწვანე კარკასი — 1 მ²-ის მედიანური ღირებულება 3926 ლარი
• თეთრი კარკასი — 1 მ²-ის მედიანური ღირებულება 3366 ლარი
• შავი კარკასი — 1 მ²-ის მედიანური ღირებულება 3029 ლარი

აღსანიშნავია ისიც, რომ საქსტატის ცნობით, 2024 წლის მეორე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები გაიზარდა 4.8%-ით, ხოლო წლიურმა ზრდამ 14.9%-ს მიაღწია. საცხოვრებელი ბინების ფასები წინა კვარტალთან შედარებით 4.8%-ით, კერძო სახლების ღირებულება კი 4.6%-ით გაიზარდა. წლიური ზრდა, 2023 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით, ბინების შემთხვევაში 14.4%, კერძო სახლებისთვის კი 16.8% შეადგინა.