თბილისი, ბაქო, ერევანი — სამხრეთ კავკასიის დედაქალაქების უძრავი ქონების ბაზარი

პოსტპანდემიური და მიგრაციული ბუმის შემდეგ სამხრეთ კავკასიის სამივე სახელმწიფომ, საქართველომ, აზერბაიჯანმა და სომხეთმა, ახალ ეკონომიკურ რეალობაში გადააბიჯა. შედეგად, რეგიონში უძრავი ქონება ისე გაძვირდა, როგორც არასდროს.

რამდენად ხელმისაწვდომია უძრავი ქონება მოსახლეობისთვის, როგორ იცვლება მოთხოვნა, რა ღირს კვადრატული მეტრი სამი ქვეყნის დედაქალაქებში და როგორია საინვესტიციო მიმზიდველობა?

ამ კითხვებზე პასუხის გასაცემად, საერთაშორისო კვლევითი პორტალ NUMBEO-ს უძრავი ქონების ფასების ინდექსს მივმართავთ. ეს ინდექსი აფასებს ბინის ფასს, ქირას, მოსახლეობის შემოსავალსა და იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობას. მარტივად რომ ვთქვათ, ის აფასებს რამდენად ძვირია უძრავი ქონება კონკრეტულ ქვეყანაში და რეალურად რამდენად ხელმისაწვდომია ის მოქალაქეებისთვის.

გლობალურ მასშტაბში (108 ქვეყნიდან) საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობით მოწინავე პოზიციებზე ომანი, აშშ და კატარი არიან. რეგიონული სურათი კი საქართველოს 74-ე პოზიციაზე ათავსებს, აზერბაიჯანი 77-ზეა, სომხეთი კი — 88-ზე.

სამხრეთ კავკასიის სამი ქვეყნის მონაცემებს თუ გადავხედავთ, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის მხრივ საქართველო თითქმის ყველა პარამეტრით ყველაზე უკეთეს პოზიციაზეა, რაც იმას ნიშნავს, რომ საქართველოში ბინის ფასი, მოსახლეობის შემოსავლები, ქირა და იპოთეკური ტვირთი ერთმანეთთან შედარებით უფრო ოპტიმალურ თანაფარდობაშია, ვიდრე ჩვენს მეზობელ ქვეყნებში.

მივყვეთ, Numbeo-ს კრიტერიუმებს:

ბინის ფასისა და შემოსავლის თანაფარდობა (Price to Income Ratio) — ეს მაჩვენებელი ზომავს, რამდენად ძვირია საცხოვრებელი მოსახლეობის რეალურ შემოსავალთან მიმართებით. რაც უფრო დაბალია ეს მაჩვენებელი, მით უფრო სახარბიელო სურათი გვაქვს. მონაცემებით, სომხეთში ეს კოეფიციენტი 15.4-ია, აზერბაიჯანში - 17.6, ხოლო საქართველოში ყველაზე დაბალი — 12.2; ეს ნიშნავს, რომ საქართველოში ბინის შეძენა საშუალო შემოსავალთან შედარებით ნაკლებად მძიმე ფინანსური ტვირთია, ვიდრე დანარჩენ ორ ქვეყანაში.

მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა (Gross Rental Yield) — ინვესტორებისთვის ეს კრიტიკულად მნიშვნელოვანი პარამეტრია. ქალაქის ცენტრში საიჯარო შემოსავლიანობა სომხეთში 5.1%-ია, აზერბაიჯანში - 4.8%, საქართველოში კი - 6.7%. გარეუბნებში კი სომხეთი 6.1%-ს აჩვენებს, აზერბაიჯანი - 5.1%-ს, საქართველო კი - 7.2%-ს. ეს ციფრები ცხადყოფს, რომ საქართველოში გაქირავებიდან მიღებული წლიური შემოსავალი ინვესტიციის მოცულობასთან შედარებით უფრო მაღალია.

ბინის ფასისა და ქირის თანაფარდობა (Price to Rent Ratio) — კოეფიციენტი გვიჩვენებს, რამდენი წლის ქირის შემოსავალია საჭირო ბინის ყიდვისას გადახდილი თანხის დასაგენერირებლად. ქალაქის ცენტრებს თუ ავიღებთ, სომხეთში ეს პერიოდი 19.5 წელია, აზერბაიჯანში - 20.8 წელი, საქართველოში — 15 წელი (გარეუბნებში შესაბამისად: სომხეთი - 16.3, აზერბაიჯანი - 19.5, საქართველო - 13.8). მარტივად რომ ვთქვათ, საქართველოში შეძენილი ქონების ღირებულების თეორიული „დაბრუნების“ პერიოდი უფრო მოკლეა.

იპოთეკის წილი შემოსავალში და ხელმისაწვდომობის ინდექსი — მიუხედავად იმისა, რომ საქართველოში მაღალ საპროცენტო განაკვეთებზე მუდმივად ვსაუბრობთ, ყოველთვიური იპოთეკური ტვირთი შემოსავალთან მიმართებით (167.7) უფრო დაბალია, ვიდრე აზერბაიჯანში (188.8) და, მით უმეტეს, ვიდრე სომხეთში (227.3). საბოლოო საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ინდექსი საქართველოში 0.6-ს შეადგენს (აზერბაიჯანი - 0.5, სომხეთი - 0.4).

ქვეყნების ზოგადი სურათის მიღმა, მთავარი ეკონომიკური და საინვესტიციო აქტივობა სამივე სახელმწიფოს დედაქალაქში იყრის თავს. ამ თვალსაზრისით საკმაოდ განსხვავებული დინამიკა და ფასებია თბილისში, ბაქოსა და ერევანში.

საერთაშორისო პორტალის მონაცემებით, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე კვადრატული მეტრის ღირებულება ცენტრალურ უბნებში საშუალოდ 2500 დოლარია, გარეუბნებში კი 1466 დოლარი. მიუხედავად იმისა, რომ ბოლო წლებში ფასები მკვეთრად გაიზარდა, საშუალო წლიური საიჯარო შემოსავლიანობა ცენტრში მაინც მაღალ ნიშნულზე ნარჩუნდება. რაც შეეხება იპოთეკურ დაკრედიტებას, კომერციულ ბანკებში იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთი საშუალოდ 13%-იდან იწყება, პირველადი შენატანი კი 10 პროცენტია, ვადიანობა კი ქართულ ბანკებში 20 წლით განისაზღვრება.

Numbeo-ს მონაცემების თანახმად, ბაქოს ცენტრალურ რაიონებში კვადრატული მეტრის ფასი, საშუალოდ, 2 270 დოლარია, გარეუბნებში — $ 1316. იპოთეკური სესხების საშუალო წლიური საპროცენტო განაკვეთი დაახლოებით 9%-ია, თუმცა აზერბაიჯანის შემთხვევაში პირველადი შენატანი საკმაოდ მაღალია და 30%-ით განისაზღვრება, ვადიანობა კი 25 წელს შეადგენს.

ერევანში ბოლო წლებში მიგრაციული ნაკადებისა და აქტიური სამშენებლო ბუმის ფონზე ფასები საგრძნობლად გაიზარდა და საქართველოსა და აზერბაიჯანის საშუალო მაჩვენებელს აღემატება. აქ კვადრატული მეტრის ღირებულება, საშუალოდ, ცენტრალურ უბნებში 3 196 დოლარია, გარეუბნებში კი 1 614 დოლარი. იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთები დაახლოებით 14%-ს შეადგენს. სომხური ბანკების მონაცემებით კი ვადიანობა მაქსიმუმ 20 წლით განისაზღვრება.

საქართველო ინვესტიციების ამოღების სიჩქარითა და იპოთეკური ტვირთით რეგიონულ ლიდერობას ინარჩუნებს, თუმცა თბილისში მზარდი ფასები ადგილობრივი მყიდველებისთვის მაინც დიდ გამოწვევად რჩება. აზერბაიჯანი გამოირჩევა უფრო მკაცრი საბანკო რეგულაციებითა და მაღალი პირველადი შენატანებით, რაც ბაზარს უფრო კონსერვატიულს ხდის. სომხეთი კი დღეს ყველაზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთებისა და კვადრატული მეტრის რეკორდული ფასების წინაშეა, რაც აქტიური სამშენებლო ბუმის ფონზე ბაზრის სერიოზულ ტრანსფორმაციაზე მიუთითებს.