1794326017
ავტორი
მაია დემეტრაშვილი
თბილისის უძრავი ქონებისა და დეველოპერულ ბაზარზე მასშტაბური საერთაშორისო ბრენდის გამოჩენამ პროფესიულ წრეებში ფართო რეზონანსი გამოიწვია. საუბარია პროექტ Downtown Tbilisi-ის ფარგლებში დედაქალაქში პირველი Trump Tower-ის აშენებაზე, რაც რეგიონში Trump-ის ბრენდის ქვეშ განხორციელებულ უპრეცედენტო ინიციატივად სახელდება. ოფიციალური მონაცემებით, კომპლექსი 600 ათასი კვადრატული მეტრის ფართობზე განთავსდება, მოიცავს ექვს შენობას და მის განსახორციელებლად 2 მილიარდი აშშ დოლარის ინვესტიცია ჩაიდება. პროექტის მთავარი არქიტექტურული ვერტიკალი 62-სართულიანი ცათამბჯენი იქნება, რომლის დასრულებაც 2031 წელს იგეგმება, ხოლო სრული მრავალფუნქციური კომპლექსი — ლუქს-კლასის სასტუმროებით, A-კლასის ბიზნესცენტრით, პრემიუმ სავაჭრო, საცხოვრებელი და საზოგადოებრივი სივრცეებით — 2033 წლისთვის იქნება მზად. პროექტი The Trump Organization-თან თანამშრომლობით, ქართული დეველოპერული კომპანიების (Archi Group, INVIA), The Sapir Organization-ისა და საერთაშორისო საინვესტიციო ფონდების (Block Stone Capital, Finvest, Vector Group) პარტნიორობით ხორციელდება.
როგორც პრეზენტაციაზე INVIA-ს დამფუძნებელმა, ლევან ფხაკაძემ აღნიშნა, გლობალურ ბრენდებს ქვეყანაში შეაქვთ არა მხოლოდ ცნობადი სახელი, არამედ საერთაშორისო გამოცდილება, მშენებლობის მაღალი ხარისხი, მართვის კულტურა და სრულიად ახალი აუდიტორია, რაც დადებით გავლენას იქონიებს ქალაქის იერსახეზე და ქვეყნის ეკონომიკურ წინსვლაშიც შეიტანს წვლილს. ამ პოზიციას იზიარებს ეკონომიკის სამინისტროც: უძრავი ქონებისა და მშენებლობის სექტორზე საქართველოს მთლიანი შიდა პროდუქტის დაახლოებით 15% მოდის და ეს მიმართულება მუდმივად მზარდია, შესაბამისად, ასეთი მასშტაბის კაპიტალდაბანდება სექტორის განვითარების თვისებრივად ახალ ეტაპად განიხილება.
ფინანსური ანალიტიკოსებისა და ეკონომისტების შეფასებით, 2-მილიარდიანი საინვესტიციო პაკეტის გავლენა ქვეყნის მაკროეკონომიკურ პარამეტრებზე კომპლექსური და მრავალმხრივი იქნება. უპირველეს ყოვლისა, დარგის სპეციალისტები ხაზს უსვამენ ე.წ. „მიმზიდველობის ეფექტს“ (Halo Effect). როდესაც ბაზარზე შემოდის ისეთი გლობალური ბრენდი, როგორიც Trump-ია და მას ზურგს უმაგრებენ მსხვილი საერთაშორისო საინვესტიციო ფონდები, ეს საერთაშორისო საფინანსო ინსტიტუტებისთვის ქვეყნის საინვესტიციო კლიმატის სტაბილურობისა და კაპიტალის დაცულობის სიგნალად აღიქმება.
პროექტის მასშტაბიდან გამომდინარე, ეკონომისტები პროგნოზირებენ ათასობით მაღალანაზღაურებადი სამუშაო ადგილის გენერირებას ორ ძირითად ეტაპზე: პირველი — მშენებლობისა და საინჟინრო უზრუნველყოფის მრავალწლიან ფაზაში, და მეორე — უშუალოდ ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ. 600 ათასი კვადრატული მეტრის მართვა მოითხოვს საერთაშორისო დონის ობიექტების მენეჯმენტს (Facility Management), მაღალი კლასის სასტუმრო და სარესტორნო პერსონალს, IT სპეციალისტებსა და მარკეტინგის მენეჯერებს, რაც შრომის ბაზარზე კვალიფიკაციის საერთო დონეს აამაღლებს და სახელმწიფო თუ მუნიციპალურ ბიუჯეტებში გადასახადების სახით მნიშვნელოვან ფისკალურ შემოსავლებს უზრუნველყოფს.
უძრავი ქონების ბაზრის მკვლევრები განსაკუთრებულ ყურადღებას ამახვილებენ პროექტის როლზე მიმდებარე ტერიტორიის ურბანულ ტრანსფორმაციასა და ჯენტრიფიკაციაში. ეკონომიკური ექსპერტების ნაწილი განმარტავს, რომ ამ შემთხვევაში ჯენტრიფიკაცია დადებითი ეკონომიკური დინამიკის მამოძრავებელი ხდება: დეპრესიული ან ნაკლებად ათვისებული ურბანული ზონების გარდაქმნა ულტრათანამედროვე ბიზნეს-კვარტალად მკვეთრად ზრდის მიწისა და არსებული უძრავი ქონების კაპიტალიზაციას. ადგილობრივი მესაკუთრეებისთვის ეს ქონების საბაზრო ღირებულების მრავალჯერად ზრდას ნიშნავს, ხოლო ქალაქისთვის კი სრულიად ახალი ეკონომიკური ეკოსისტემის ფორმირებას. მაღალი შემოსავლის მქონე მცხოვრებლებისა და საერთაშორისო კომპანიების კონცენტრაცია ბუნებრივად ასტიმულირებს მცირე და საშუალო ბიზნესს, შესაბამისად, იხსნება ახალი კაფეები, რესტორნები, გალერეები და მომსახურების ობიექტები.
გარდა ამისა, ტურიზმის ექსპერტები მიუთითებენ საქმიანი ტურიზმის (MICE — შეხვედრები, წამახალისებელი ტურები, კონფერენციები და გამოფენები) განვითარების უზარმაზარ პოტენციალზე. თბილისში A-კლასის ბიზნესცენტრებისა და საერთაშორისო ბრენდირებული სასტუმროების ერთ სივრცეში თავმოყრა ქალაქს საშუალებას მისცემს, რეგიონული მასშტაბის გლობალურ კონფერენციებსა და კორპორაციულ ფორუმებს უმასპინძლოს. ცნობილია, რომ საქმიანი ტურისტის საშუალო დღიური დანახარჯი 3-4-ჯერ აღემატება კლასიკური დასასვენებელი ტურიზმის მაჩვენებელს, რაც პირდაპირ აისახება მომსახურების სექტორსა და საცალო ვაჭრობაზე.
საქართველოსთვის ტრამპის სახელთან დაკავშირებული დეველოპერული ინიციატივები ახალი ფენომენი არ არის. 2010–2012 წლებში „სილქ როუდ ჯგუფმა“ The Trump Organization-თან სალიცენზიო ხელშეკრულება გააფორმა, რომლის ფარგლებშიც ბათუმში 47-სართულიანი ელიტური Trump Tower-ის მშენებლობა დაიგეგმა. 2012 წლის აპრილში დონალდ ტრამპი პირადად ჩამოვიდა საქართველოში, მოინახულა თბილისი და ბათუმი და პროექტის მასშტაბური პრეზენტაციაც გაიმართა. თუმცა წლების განმავლობაში პროექტი მოსამზადებელ ეტაპს არ გასცდენია, ხოლო 2016 წლის ბოლოს, ტრამპის აშშ-ის პრეზიდენტად არჩევის პარალელურად, პოტენციური ინტერესთა კონფლიქტის თავიდან არიდების მოტივით, მხარეებმა შეთანხმება ოფიციალურად, ურთიერთპატივისცემის საფუძველზე გააუქმეს.
მსგავსი ბედი ეწია ტრამპის ბრენდის ქვეშ დაგეგმილ ყველა ინიციატივას პოსტსაბჭოთა სივრცეში, რის გამოც დღემდე პოსტსაბჭოთა არცერთ ქვეყანაში მოქმედი Trump Tower არ არსებობს. რუსეთში, მოსკოვის საერთაშორისო ბიზნესცენტრში („მოსკოვ-სითი“), ჯერ კიდევ 1980-იანი წლებიდან ჩაფიქრებული და 2015–2016 წლებში გააქტიურებული Trump Tower Moscow-ის იდეა პოლიტიკური სკანდალებისა და შემდგომი საერთაშორისო სანქციების ფონზე სრულად ჩაიშალა. აზერბაიჯანის დედაქალაქ ბაქოში კი 33-სართულიანი იალქნისებრი ცათამბჯენის მშენებლობა რეალურად დასრულდა Trump International Hotel & Tower-ის სალიცენზიო შეთანხმებით, თუმცა 2016 წელს, პარტნიორ კომპანიასთან დაკავშირებული სამართლებრივი კითხვებისა და ტრამპის საპრეზიდენტო სტატუსის გამო, კონტრაქტი შეწყდა, შენობას რებრენდინგი ჩაუტარდა და საბოლოოდ The Ritz-Carlton Baku-ს სახელით გაიხსნა.
იმის შესაფასებლად, თუ როგორ ცვლის მსგავსი მეგაპროექტები უძრავი ქონების ბაზარსა და მიმდებარე ტერიტორიების ღირებულებას, ანალიტიკოსები ხშირად იშველიებენ რეგიონისა და აღმოსავლეთ ევროპის კონკრეტულ ეკონომიკურ პრეცედენტებს:
სტამბოლი — Trump Towers Istanbul. 2012 წლამდე სტამბოლის მეჯიდიექოისა და შიშლის არეალი წარმოადგენდა გადატვირთულ, ნაწილობრივ ქაოსურ სატრანსპორტო კვანძს ძველი საცხოვრებელი კორპუსებითა და საწყობებით, სადაც უძრავი ქონების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 1,500–2,000 დოლარის ფარგლებში მერყეობდა. 39 და 37-სართულიანი ტყუპი კოშკის მშენებლობის დაწყებამ და ექსპლუატაციაში შესვლამ უბანში ფუნდამენტური გარდატეხა მოახდინა. ეკონომიკური ანალიტიკოსების შეფასებით, პროექტის დამთავრების შემდგომ პირველ წლებში მიმდებარე ტერიტორიაზე საცხოვრებელი ქონების ფასები 60–80%-ით გაიზარდა და კვ.მ.-ზე 3,000–3,500 დოლარს მიაღწია, ხოლო თავად Trump Towers-ში პრემიუმ ბინების ღირებულებამ 5,000 დოლარს გადააჭარბა. კიდევ უფრო შთამბეჭდავი იყო კომერციული იჯარის დინამიკა — საერთაშორისო კომპანიების შემოსვლამ საოფისე ფართებზე მოთხოვნა გაასამმაგა, რამაც მეჯიდიექოი სტამბოლის ერთ-ერთ ყველაზე შემოსავლიან საფინანსო არეალად აქცია.
ბაქო (აზერბაიჯანი) — Flame Towers და White City: ბაქოში Flame Towers-ის აშენებამდე მთისპირა ზონა, მიუხედავად ქალაქზე ხედებისა, უპირატესად მოძველებული, დაბალსართულიანი კერძო დასახლებებით იყო წარმოდგენილი, სადაც მიწის საბაზრო ფასი საკმაოდ დაბალი იყო. ცათამბჯენების კომპლექსის გამოჩენამ, რომელშიც Fairmont-ის სასტუმრო და A-კლასის ოფისები განთავსდა, მიმდებარე არეალი ელიტურ კვარტალად გარდაქმნა. მშენებლობის დასრულებიდან რამდენიმე წელიწადში მიწისა და პრემიუმ საცხოვრებელი ფართების ფასები თითქმის 100–120%-ით გაიზარდა.
კიდევ უფრო მკაფიო ეკონომიკური მაჩვენებლები აჩვენა Baku White City-ის პროექტმა. ტერიტორია მანამდე წარმოადგენდა ნავთობით დაბინძურებულ ე.წ. „შავ ქალაქს“, სადაც კვადრატული მეტრის საბაზრო ღირებულება ქალაქის საშუალო მაჩვენებელზე გაცილებით დაბალი იყო (დაახლოებით $600–$800). მიწის სრული რეკულტივაციისა და ურბანული მეგაპროექტის გაშენების შემდეგ, ფასებმა მკვეთრად გაიზარდა: საწყის ფაზაშივე კვადრატული მეტრის ღირებულებამ $1,800–$2,500-ს მიაღწია (300%-ზე მეტი ზრდა), ხოლო დასრულებულ ელიტურ კვარტალებში $3,500–$4,000-ს გადააჭარბა. ამან მიმდებარე ძველი უბნების კაპიტალიზაციაც მკვეთრად აამაღლა და კერძო ინვესტორებისთვის კოლოსალური მოგება მოიტანა.
ტაშკენტი (უზბეკეთი) — Tashkent City: ტაშკენტის ცენტრში, Tashkent City-ის მშენებლობის დაწყებამდე, ტერიტორიაზე მოძველებული ერთსართულიანი საცხოვრებელი მასივები იყო (ე.წ. მახალები), სადაც უძრავი ქონების ფასი კვადრატულ მეტრზე $700–$900-ის ფარგლებში მერყეობდა. 80-ჰექტარიანი მეგაპროექტის განხორციელებამ (რომელიც მოიცავს 50-სართულიან ცათამბჯენ Nest One-სა და საერთაშორისო ბრენდების სასტუმროებს) უზბეკეთის დედაქალაქის უძრავი ქონების ბაზარზე ფასის რეკორდული მატება გამოიწვია: Tashkent City-ის შიგნით ფასები კვადრატულ მეტრზე $2,500–$3,500-მდე გაიზარდა, ხოლო მიმდებარე რადიუსში არსებული საცხოვრებელი ბინების ღირებულება 70–90%-ით გაძვირდა. ამან ტაშკენტის ამ ნაწილს ცენტრალური აზიის მთავარი საინვესტიციო ჰაბის სტატუსი განუმტკიცა.
ვარშავა (პოლონეთი) — Varso Place: ვარშავის ვოლას რაიონი ისტორიულად წარმოადგენდა პოსტინდუსტრიულ, ქარხნებითა და მიტოვებული რკინიგზის საწყობებით სავსე ზონას, სადაც საოფისე და საცხოვრებელი ქონების ფასები ვარშავის ცენტრთან შედარებით მნიშვნელოვნად დაბალი იყო (საშუალოდ 1,800–2,200 ევრო კვ.მ-ზე). მას შემდეგ, რაც დაიწყო ევროკავშირის ყველაზე მაღალი შენობის, Varso Tower-ის (310 მეტრი) და მიმდებარე ბიზნეს-კვარტლის მშენებლობა, რაიონმა ნამდვილი ეკონომიკური ბუმი განიცადა. უძრავი ქონების საერთაშორისო სააგენტოების მონაცემებით, მშენებლობის პერიოდში და მისი დასრულების შემდეგ ვოლას რაიონში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები 90–110%-ით გაიზარდა და კვადრატულზე 4,500–5,500 ევროს გადასცდა, ხოლო A-კლასის საოფისე იჯარის განაკვეთები ისტორიულ მაქსიმუმზე ავიდა. ვოლა ქალაქის ნაცრისფერი პერიფერიიდან გადაიქცა ცენტრალური ევროპის ყველაზე დინამიკურ ბიზნესცენტრად, სადაც გლობალურმა გიგანტებმა (Google, Microsoft) რეგიონული ოფისები განათავსეს.
უდავო ეკონომიკური სარგებლის, უძრავი ქონების კაპიტალიზაციისა და საინვესტიციო პოტენციალის პარალელურად, პროფესიულ წრეებში არსებობს მკაფიო მოსაზრებები იმ გამოწვევებზე, რომლებიც ასეთი მასშტაბის მეგაპროექტის ქალაქის ქსოვილში ინტეგრაციას თან სდევს.
ურბანისტებისა და ქალაქგეგმარების სპეციალისტების ნაწილი ყურადღებას ამახვილებს სატრანსპორტო სისტემის მზაობაზე. სპეციალისტები ფიქრობენ, რომ თბილისის ქუჩების ქსელი ისედაც მაღალი დატვირთვით მუშაობს, ხოლო 600 ათასი კვადრატული მეტრის მრავალფუნქციური კომპლექსი ბუნებრივად შექმნის დამატებით სამგზავრო და ლოგისტიკურ ნაკადებს. აქედან გამომდინარე, ურბანისტების რეკომენდაციით, პროექტის განხორციელებას აუცილებლად უნდა ახლდეს დამოუკიდებელი სატრანსპორტო მოდელირება (Traffic Impact Assessment). დარგის ექსპერტების აზრით, საუკეთესო საერთაშორისო პრაქტიკა მოითხოვს, რომ კომპლექსი ორგანულად დაუკავშირდეს მაღალი გამტარუნარიანობის მქონე საზოგადოებრივ ტრანსპორტს, იქნება ეს მეტროსადგურებთან პირდაპირი ინტეგრაცია, გამოყოფილი ავტობუსის ზოლები თუ ველო და საფეხმავლო ინფრასტრუქტურა.
გარდა ამისა, საინჟინრო წრეების წარმომადგენლები უთითებენ კომუნალური ინფრასტრუქტურის განახლების აუცილებლობაზე. სპეციალისტების აზრით, ისეთი გიგანტის წყალმომარაგების, კანალიზაციის, სანიაღვრე და ელექტროენერგიის ქსელებზე დაერთება, როგორიც 62-სართულიანი თაუერი და მიმდებარე შენობებია, მოითხოვს არსებული საინჟინრო ქსელების სრულ მოდერნიზაციას.
ექსპერტთა საერთო შეფასებით, Downtown Tbilisi-ისა და Trump Tower-ის პროექტი წარმოადგენს თბილისის დეველოპერული ისტორიის ყველაზე ამბიციურ წამოწყებას. პროექტის რეალური წარმატება და მისი გრძელვადიანი ღირებულება იმაზე იქნება დამოკიდებული, თუ რამდენად ჰარმონიულად შეძლებს კერძო საინვესტიციო კაპიტალი თანამედროვე ქალაქგეგმარებითი სტანდარტების, ინფრასტრუქტურული მოდერნიზაციისა და ეკოლოგიური მოთხოვნების ერთიან, მდგრად სისტემაში მოქცევას.
