მაღალი კონკურენციის მქონე ბაზარზე, სადაც ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები მზარდი სისწრაფით შენდება, საკმაოდ რთულია წარმატებული საინვესტიციო პროექტის შექმნა და მომხმარებლის დაინტერესება. ამიტომ საჭიროა ისეთი პროექტის შემუშავება, რომელიც მომხმარებლის მოთხოვნებს დააკმაყოფილებს და ამავდროულად მოგებიანი და წარმატების მომტანი იქნება ინვესტორისთვის. ამის მისაღწევად სასურველია სხვადასხვა ფაქტორის გათვალისწინება, რომლებზეც სტატიაში ვრცლად ვისაუბრებთ.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა უმეტესად ორი კატეგორიის მიხედვით განისაზღვრება: საჭიროებაზე დაფუძნებული შენაძენი, რომელსაც ურბანიზაცია, ოჯახისა და შემოსავლის ზრდა, საცხოვრისის გაუმჯობესება, ემიგრაციისა და მიგრაციის ფაქტორები განსაზღვრავს და მეორე — საინვესტიციო შენაძენი, რომელსაც ქირით მიღებული შემოსავალი და კაპიტალის ნამატი განაპირობებს. ამ ორი კატეგორიიდან მაღალი მოთხოვნით პირველი, საჭიროებაზე დაფუძნებული შენაძენი სარგებლობს — 68%-ით, საინვესტიციო შენაძენის საშუალო მაჩვენებელი კი 32%-ია.

თიბისი კაპიტალის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ყოველთვიური მიმოხილვის მიხედვით, 2024 წლის სექტემბერში, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე გაყიდული ბინების რაოდენობამ 3,430 შეადგინა, რაც 14%-ით აჭარბებს 2023 წლის სექტემბრის მაჩვენებელს და 9%-ით მეტია გასული თვის მონაცემებზე. ამავე მონაცემებზე დაყრდნობით 2024 წლის სექტემბერში გაიყიდა 730 ახალი ბინა, რაც წინა წელთან შედარებით 30%-ით მეტია, ძველი ბინებს რაც შეეხება ჯამში განხორციელდა 2,700 ტრანზაქცია, რაც 11%-ით აღემატება წინა წლის ამავე პერიოდის მაჩვენებელს. შესაბამისად, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ ახალ ბინებზე მოთხოვნა მზარდია.

ადგილმდებარეობა

მომხმარებელთა უმეტესობა უპირველესად საცხოვრებელი კომპლექსის ძიებისას ბინის ადგილმდებარეობას აქცევს ყურადღებას. ამიტომ პროექტის წარმატებას დიდწილად მისი ადგილი განსაზღვრავს. ამ დროს უპირატესობა ენიჭება საზოგადოებრივი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობას, მიმდებარე უბნის განვითარების პერსპექტივას, ინფრასტრუქტურის მდგომარეობას, მიწის ფასების ზრდის დინამიკას, საგანმანათლებლო, სამედიცინო, სავაჭრო თუ გასართობ სერვისებთან და მწვანე ზონებთან სიახლოვეს, მით უმეტეს თბილისის მასშტაბით, სადაც ყველა ცდილობს ბეტონის მტვერსა და დატვირთული მოძრაობის ხმაურს გაექცეს.

თბილისის მაგალითზე თუ ვიმსჯელებთ, 2024 წლის სექტემბრის მონაცემებით, თიბისი კაპიტალის კვლევაზე დაყრდნობით, გაყიდული ბინების ყველაზე დიდი წილი დიდ დიღომზე მოდის და მთლიანი გაყიდვების 26%-ს შეადგენს, ხოლო მეორე ადგილზე საბურთალოა 15%-იანი წილით. კონკრეტულად ახალი ბინის ტრანზაქციებითაც ლიდერ პოზიციას დიდი დიღომი იკავებს, რომელსაც საბურთალო მოსდევს. რაც ხელსაყრელი მდებარეობითა და ფასთა სხვაობით განისაზღვრება, რადგან 2024 წლის მონაცემებით საშუალო ფასი ყველაზე მაღალი მთაწმინდა-ვაკის ტერიტორიაზეა და ბინის ღირებულება 1 კვ.მ.-ის მიხედვით დაახლოებით 2000$-ს შეადგენს.

ღირებულება და გადახდის მოქნილი პირობები

მომხმარებელი საცხოვრებელ კომპლექსს ადგილმდებარეობასთან ერთად, ფასის მიხედვითაც არჩევს, შესაბამისად ეს ფაქტორი წარმატებული პროექტის განსახორციელებლად ინვესტორმა აუცილებლად უნდა გაითვალისწინოს. გადახდის მოქნილი პირობები და სწორი ფინანსური შეთავაზება ზრდის მყიდველის რაოდენობას და დაინტერესებული მხარის მოზიდვას უწყობს ხელს. მაგალითად, უმჯობესია ინვესტორმა მომხმარებელს შესთავაზოს არჩევანი სხვადასხვა განაკვეთის საწყის შენატანს შორის — 10%, 20% თუ 30%-იანი მაჩვენებლით, რადგან ხშირ შემთხვევაში პოტენციური მყიდველი მცირე საწყისი შენატანით ინტერესდება და უძრავი ქონება მისთვის უფრო ხელმისაწვდომი ხდება. ამასთან ერთად, მომხმარებლისთვის მნიშვნელობა ენიჭება მოქნილი გადახდის გრაფიკისა და პერიოდის შერჩევას, რაც მეტ თავისუფლებას ანიჭებს მყიდველს და ხელსაყრელ პირობებს უქმნის უძრავი ქონების შეძენისთვის.

კომპლექსის მდგომარეობა და იერსახე

ბინის მყიდველებისთვის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ფაქტორია საცხოვრებელი კომპლექსის იერსახე, პროექტის მდგომარეობა, რადგან ეს კრიტერიუმი კონკურენტულ ბაზარზე პროექტის უპირატესობას და მიმზიდველობას განსაზღვრავს და მყიდველის ინტერესს იწვევს. თანამედროვე სტანდარტის, ენერგოეფექტური შენობა და გამორჩეული დიზაინის არქიტექტურაა პროექტის ღირებულებასაც ზრდის და მომხმარებელში მეტ სანდოობას ქმნის. ესთეტიკურ ნაწილთან ერთად მნიშვნელოვანია შენობის ფუნქციურობა და მდგრადობა, რაც მაღალი ხარისხის მასალებით, სრულად მოპირკეთებული და კეთილმოწყობილი სივრცეებით, უსაფრთხოების სტანდარტის უზრუნველყოფით განისაზღვრება.

გეგმარება და სივრცის მოცულობა

მომხმარებელი სასურველი საცხოვრებლის შერჩევისას ითვალისწინებს სივრცის მოცულობას და შიდა სივრცეების გეგმარებას. წარმატებული საცხოვრებელი კომპლექსი უნდა უზრუნველყოფდეს სხვადასხვა ფართის მქონე ბინების მრავალფეროვან არჩევანს, რათა განსხვავებული საჭიროებისა და ბიუჯეტის მომხმარებელს ერგებოდეს. ცხადია, საცხოვრებელი ფართობის განაწილების პროცენტი პროექტის მიზნობრივ აუდიტორიაზე და ბაზრის სპეციფიკაზეა დამოკიდებული, თუმცა ზოგადი სტანდარტებით, რეკომენდებულია რომ პროპორციები საშუალოდ შემდეგნაირად გადანაწილდეს:

• სტუდიოს ტიპის ბინები: 10-15%
• ერთ ოთახიანი ბინები: 20-30%
• ორ ოთახიანი ბინები: 30-35%
• სამ ოთახიანი ბინები: 15-20%
• ოთხი და მეტ ოთახიანი ბინები: 5-10%

თბილისის მაგალითზე თუ ვიმსჯელებთ, თიბისი კაპიტალის მონაცემების მიხედვით, 2024 წლის სექტემბერში, 50-დან 75 კვ.მ.-მდე ფართობის ბინები ჯამურად გაყიდული ბინების 43%-ს შეადგენს, 125 კვ.მ.-ზე მეტი ფართობის მქონე ბინების წილი კი მხოლოდ 4%-ია.

ასევე, მომხმარებლისთვის მნიშვნელოვანია ისიც, რომ სივრცე მაქსიმალურად ოპტიმიზებული, ერგონომიულად მოწყობილი იყოს და თითოეულ კვადრატულ მეტრს თავისი ფუნქცია-დანიშნულება ჰქონდეს, რაც სწორი და ეფექტური დაგეგმარებით მიიღწევა.

ინვესტორის რეპუტაცია და გამოცდილება

მომხმარებლის საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებაში დიდ როლს თამაშობს ინვესტორის რეპუტაცია და გამოცდილება. მყიდველზე გავლენას ახდენს ინვესტორის სახელი, განხორციელებული პროექტების შესახებ ცოდნა, რაც მას პროექტის სანდოობაში არწმუნებს. შესაბამისად, გამოცდილი და ნდობით აღჭურვილი ინვესტორი ხარისხიან და მდგრად საცხოვრებელ კომპლექსთან ერთად, მყიდველს დამატებით უსაფრთხოების გარანტიებს სთავაზობს და ბაზარზე გარკვეული უპირატესობით სარგებლობს. ამიტომ უმჯობესია, რომ ინვესტორმა მომხმარებლებს განხორციელებული პროექტები, საკუთარი გამოცდილება გააცნოს და სამიზნე აუდიტორიასთან თავისი საქმიანობის შესახებ ცნობადობა გაზარდოს. ამასთან ერთად, აუცილებელია მომხმარებლებთან ეფექტური და მუდმივი კომუნიკაცია, პროექტის დეტალური ანალიზი და დაინტერესებული მხარისათვის ამომწურავი ინფორმაციის მიწოდება, სწორი უკუკავშირი და პრობლემების შემთხვევაში მათი აღმოფხვრის მზაობა. არ უნდა დავივიწყოთ ისიც, რომ მომხმარებლისთვის მნიშვნელოვანია პროექტის დასრულების ვადები, ამიტომ სასურველია ინვესტორმა ხაზი გაუსვას მის შესაძლებლობასა და რესურსებს მშენებლობის დროულად და ხარისხიანად დასრულების შესახებ, რაც მომხმარებლებში ინვესტორის მიმართ ნდობას აამაღლებს.