უძრავი ქონების ფასი და რეალური მიზეზები: რა შეცვალა ბოლო წლებმა?

ბოლო წლების განმავლობაში საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე არაერთმა გლობალურმა და ლოკალურმა ფაქტორმა იმოქმედა. პანდემიის, ომის, ლოგისტიკური სირთულეებისა და მიგრაციის ფონზე, სექტორმა მნიშვნელოვანი ცვლილება განიცადა როგორც ფასების, ისე მომხმარებელთა ქცევის თვალსაზრისით. თუმცა როგორც სექტორის წარმომადგენლები ამბობენ, ბოლო პერიოდში ბაზარი დასტაბილურდა და პროცენტული ზრდის ჩვეულ მაჩვენებელს დაუბრუნდა. ამ საკითხზე ვესაუბრეთ კომპანია „არსის“ დირექტორს, ბესო ორთოიძეს და სტატიაში დეტალურად განვიხილავთ, როგორ ჩამოყალიბდა დღევანდელი მდგომარეობა და რა პერსპექტივები იკვეთება დეველოპერული სექტორისთვის.

„უძრავი ქონების ამჟამინდელ ფასზე 2022 და 2023 წლების მოვლენებმა იქონია გავლენა. მანამდე გვქონდა განვითარებადი ქვეყნისთვის დამახასიათებელი ზრდა როგორც გაყიდვებში, ისე თვითღირებულების ნაწილში, რაც წლიურად, დაახლოებით, 10%-ს შეადგენდა. მხოლოდ პანდემიის დროს მოხდა გარკვეული შეფერხება და ფასი ერთ ნიშნულზე გაჩერდა. 2022 წელს კი, უკრაინაში ომის ფონზე, მასალების ფასის რეკორდული ზრდა დაფიქსირდა. არმატურა უკრაინიდან შემოდიოდა, მაგრამ არმატურასთან ერთად აბსოლუტურად ყველა მასალის ღირებულებამ მოიმატა. ზოგადად, როდესაც რეგიონში მნიშვნელოვანი კონფლიქტი მიმდინარეობს, ბაზარი ასე რეაგირებს ხოლმე. ლოგისტიკაც რთულდება — გარკვეული მასალა, შესაძლოა, ისეთი გზით შემოდიოდა, რომელიც ჩაიკეტა. ასევე, მომწოდებლების ბუნებრივი ჩვევაცაა, რომ ქაოსის პირობებში რისკების გადასაზღვევად ფასნამატიც მაღალი აქვთ. შესაბამისად, დაახლოებით, 35%-ით გაიზარდა სამშენებლო მასალის ფასი. ამას მოჰყვა საქართველოში მიგრანტების რაოდენობის უეცარი მატება, რამაც უძრავი ქონების ბაზარს გარკვეული ბუსტი მისცა და ფასების ზრდამ ხელი არ შეუშალა ტრანზაქციებს“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.

როდესაც ფასები იზრდება, მომხმარებელიც შესაბამისად რეაგირებს — ეს აისახება როგორც მყიდველის ქცევაზე, ასევე დეველოპერულ პროცესებზეც. 2024 წელს ფასების სტაბილიზაცია დაიწყო, მაგრამ მანამდე განვითარებულმა პროცესებმა სრულიად ახალი რეალობა შექმნა.

„როდესაც უძრავი ქონების ფასი იზრდება, შენ კი უძრავი ქონება გჭირდება, ცდილობ, სწრაფად იყიდო, რადგან კიდევ უფრო არ გაგიძვირდეს, ხოლო თუ საინვესტიციოდ გსურს, ბევრად მიმზიდველია, რადგან მეტია სარგებლის მიღების ალბათობა. როგორც ვახსენეთ, მიგრანტების შემოსვლამ მოთხოვნა გაზარდა. ამის ფონზე გაიზარდა მოთხოვნა ნებართვებსა და მუშახელზეც, რამაც ავტომატურად გამოიწვია მუშახელის ხელფასების ზრდა, დაახლოებით, 25%-ით. საბოლოოდ, მივიღეთ უძრავი ქონების ფასის ახალი ნიშნული. 2024 წლიდან კი თვითღირებულების ნაწილი დასტაბილურდა, რადგან როდესაც ბაზარი ფასის ახალ ნიშნულს აღწევს, გარკვეული პერიოდი სჭირდება, რომ ეს ფასი შეინარჩუნოს და მომხმარებელი ახალ რეალობას მიაჩვიოს. 2024-25 წლებში დავუბრუნდით პანდემიამდე არსებულ ტენდენციას, როდესაც წლიურად, დაახლოებით, 7-10%-ის ფარგლებში გვქონდა როგორც მასალებისა და ხელფასების გაძვირება, ასევე უძრავი ქონების ფასის ზრდაც, რაც ძალიან ბუნებრივია“, — აღნიშნავს ბესო ორთოიძე“.

მიუხედავად სტაბილიზაციისა, ბაზარზე მაინც გაჩნდა ფასების კლების მოლოდინი, თუმცა ღირებულების შემცირება ყოველთვის პოზიტიური მოვლენა არ არის — ზოგჯერ ის კრიზისის ნიშნადაც შეიძლება აღიქმებოდეს.

„2024 წლის დასაწყისში ბაზრის დასტაბილურებასთან ერთად იყო მოლოდინი, რომ უძრავი ქონების ღირებულება დაიკლებდა. ასევე, ხშირად ამბობდნენ, რომ თვითღირებულების გაძვირებასთან ერთად კომპანიებმაც გაზარდეს მოგების მარჟა, თუმცა ეს სიმართლეს არ წარმოადგენს. ჩემი დაკვირვებით, უძრავ ქონების ფასის შემცირება შეიძლება პრობლემისა და კრიზისის დაწყების მომასწავებელიც იყოს. თუ მოთხოვნა ისე არის შემცირებული, რომ გარკვეული კომპანიები მზად არიან ფასი მასშტაბურად დააკლონ, რაც ბაზარზე ფასის ახალი ნიშნულის წარმოშობას გამოიწვევს, ეს გარკვეულ პრობლემაზე მიუთითებს — მოთხოვნა შემცირებულია, კომპანიები შემოსავლების დაგენერირებას ფასის დაკლებით ცდილობენ. დღეს ქართული უძრავი ქონების ბაზრის 90% არის მშენებარე. მიმდინარე წელს დასასრულებელი შენობების 90% კი თითქმის გაყიდულია, შესაბამისად, დღეს ფასის შემცირება იმ უძრავ ქონებაზე, რომელიც სამომავლოდ უნდა დასრულდეს და არ გვაქვს დაფიქსირებული ხარჯვითი ნაწილი, ძალიან სახიფათო მდგომარეობაა. კომპანიები თუ ბინებს ვერ ყიდიან და ამის გამო აკლებენ ფასებს, შესაძლოა, შემოსავლებმა ვერ უზრუნველყოს კონკრეტული პროექტის ბოლომდე მიყვანა. თუმცა თუ მშენებლობა დასრულებულია და კომპანია თავისი მოგების ხარჯზე ცდილობს ფასის შემცირებას, ამ შემთხვევაში რისკი არ არსებობს“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.

ბოლო ათწლეულში ევროკავშირის ასოცირების ფარგლებში მიღებულმა რეგულაციებმა მნიშვნელოვანი ზეგავლენა იქონია სამშენებლო სექტორზე. პირველ რიგში, ეს ეხება უსაფრთხოების ნაწილს, რომელიც მშენებლობის თვითღირებულებას ოდნავ ზრდის, მაგრამ მცხოვრებთა უსაფრთხოებას უზრუნველყოფს.

„რეგულაციებმა, რა თქმა უნდა, ერთის მხრივ, გაზარდა ბიუროკრატიული ნაწილი, უფრო მეტი საბუთი, პროექტია საჭირო, დროც მეტი სჭირდება, პროექტირებისა და მშენებლობის ნაწილში დანახარჯებიც გაიზარდა. მაგალითად რამდენიმე წლის წინ თუ სახანძრო უსაფრთხოების დაყენება არ მოითხოვებოდა და ნებაყოფლობითი იყო, ახლა სავალდებულო გახდა და ამან თვითღირებულებაზეც იქონია გავლენა. მოკლედ რომ ვთქვათ, თუ რატომ მივედით ამ ფასამდე, ეს იყო მიწის, ახალი სტანდარტების, სამშენებლო მასალებისა და ხელფასების გაძვირების ერთობლიობა“, — აღნიშნავს ბესო ორთოიძე.

ქალაქის განვითარების გრძელვადიანი და ყოვლისმომცველი ხედვის არარსებობა დეველოპერულ სექტორზეც აისახება. ბესო ორთოიძე გვესაუბრა, რატომ არის მნიშვნელოვანი სტრატეგიული დაგეგმვა და რატომ უნდა დაეთმოს მეტი ყურადღება აღნიშნულ საკითხს.

„მე ბევრჯერ გამომითქვამს კრიტიკული აზრი გარკვეულ საკითხზე, თუმცა, ჩემი დაკვირვებით, მერია არის ერთ-ერთი ორგანო, რომელიც ბიუროკრატიის ნაწილში საკმაოდ კარგად მართავს ამ პროცესებს. ამასთანავე, ბევრი საკითხია გამოსასწორებელი. პირველ რიგში, ყველაზე დიდი კითხვის ნიშნებია ქალაქის განვითარების ხედვასთან დაკავშირებით. მიუხედავად იმისა, რომ დამტკიცდა თბილისის განაშენიანების რეგულირების გეგმა, მაინც მგონია, რომ უფრო ფართო დოკუმენტი და ხედვის ჩამოყალიბებაა საჭირო. მე პირადად ქალაქის გაფართოებისა და გარეუბნების ათვისების მომხრე ვარ. ჩვენი პროექტებიც ამით გამოირჩევა, რომ შედარებით პერიფერიებს ვირჩევთ მშენებლობისთვის. ასევე მნიშვნელოვანია ინფრასტრუქტურის ნაწილიც. არსებული ქუჩებისა და კომუნიკაციების განახლება/რეაბილიტაციასთან ერთად, უნდა შეიქმნას ახალი გზები, ხიდები და ა. შ. საკმაოდ პრობლემატურია თბილისის შემოვლითი გზაც. მარტივი მაგალითი რომ მოვიყვანოთ, ნებისმიერ დიდ ევროპულ ქალაქს შეგიძლია წრიულად შემოუარო და უამრავი შესასვლელი აქვს იმ რაიონებში, სადაც გსურს, რომ მოხვდე, გამომდინარე აქედან, დანიშნულების წერტილამდე მისაღწევად, მთელი ქალაქის გადაკვეთა არ გიწევს. თბილისსაც წრიულად რომ ეკრას ავტობანი, ბევრად გამარტივდებოდა ქალაქში შემოსვლა“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.

საკითხი, რომელიც ხშირად განიხილება არის აშენებული კომპლექსების მოვლა და გამართული ფუნქციონირება. თბილისში კი მუდამ გვესმის შეკითხვა, თუ ვინ არის პასუხისმგებელი საცხოვრებელი კორპუსების მოვლაზე.

„დეველოპერების შექმნილ საცხოვრებელ კომპლექსებს, შემდგომ მოვლა-პატრონობა სჭირდება, რასაც მცხოვრებლებმა კოლექტიურად უნდა მიხედონ, მაგრამ მსგავსი კულტურა ჩვენთან ჯერჯერობით არ არის ჩამოყალიბებული. ამ ნაწილში სახელმწიფო უწყებებს მეტი ჩართულობა მართებთ. დეველოპერები ვაშენებთ, ექსპლუატაციაში ვიღებთ, ყველაფერი გამართულია, მაგრამ შემდგომ უკვე მცხოვრებლების პასუხისმგებლობაა საერთო საკუთრების მოვლა, ლიფტების, სახანძრო სისტემების გამართულად მუშაობა. მაგალითისთვის, სკვერში მდგარ საბავშვო ატრაქციონს პერიოდულად მონიტორინგი სჭირდება, ამის გარეშე შეიძლება სახიფათო გახდეს. იმავეს თქმა შეიძლება ლიფტებზეც. თუ ლიფტის სრულყოფილი სერვისი მიმდინარეობს სახელმძღვანელოების მიხედვით, ის არ გაჩერდება. ლიფტი იმიტომ ფუჭდება, რომ პერიოდული შეკეთება და ნაწილების გამოცვლა არ ხდება. ხელოსანი კი მაშინ მიდის, როდესაც რაღაც ნაწილი გამოვა მწყობრიდან. სახანძრო სისტემებზეც იგივე სტანდარტი რომ წარმოვიდგინოთ — როდის უნდა გავიგოთ, რომ სახანძრო სისტემა არ მუშაობს, ცეცხლი რომ გაჩნდება? ჩვენ დაქირავებული გვყავს კომპანია, რომელიც სახელმძღვანელოების მიხედვით ამოწმებს სისტემის გამართულობას. ამ ყველაფერს თანხები სჭირდება, თანხა კი მესაკუთრეებმა უნდა გადაიხადონ. მაგრამ დღეს არავითარი კანონი არ არსებობს, რომელიც მესაკუთრეს თანხის გადახდას დაავალდებულებს. ვფიქრობ, მსგავსი გადასახადი უნდა გახდეს სავალდებულო და, მეორეს მხრივ, გარკვეული შეღავათებიც დაწესდეს. მაგალითად, ახალი რეგულაციის მიხედვით, მერია მკაცრად ითხოვ K3 რეგულაციის დაცვას, რაც სტანდარტების შესაბამის გამწვანებას გულისხმობს. კარგ გამწვანებას კი კარგი სარწყავი სისტემაც სჭირდება, მოქმედი წესით კი წყლის გადასახადი მოსახლეობამ რატომღაც კომერციული ტარიფით უნდა გადაიხადოს. ეს პრაქტიკა აუცილებლად შესაცვლელია. უამრავი ახალი აშენებული კორპუსია და თუ არ გაგრძელდა მონიტორინგი ხარისხის შესანარჩუნებლად, ისედაც მძიმე ავარიული ფონდი გვაქვს და მალე ამ ახალ კორპუსებშიც მივიღებთ გაუმართავ ლიფტებს, დაზიანებულ სახანძრო სისტემებს და ა. შ. დღეს რატომღაც მანკიერი პრაქტიკაა ჩამოყალიბებული, რომ ადამიანები ფიქრობენ, მათ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სხვადასხვა ხარჯები მუნიციპალიტეტმა უნდა დააფინანსოს. ეს პრაქტიკაც აუცილებლად შესაცვლელია“, — გვიყვება ბესო ორთოიძე.

უძრავი ქონების ბაზარი სენსიტიურია. სტაბილური ზრდა კი ბიზნესისთვის ბევრად სასურველია, ვიდრე მკვეთრი რყევები, თუმცა გარე ფაქტორები ხშირად ცვლის თამაშის წესებს.

„ზოგადად, უძრავ ქონებაზე საუბრისას პროგნოზები რთულია. ბიზნესისთვის სტაბილურობა ძალიან მნიშვნელოვანია და არა ისეთი ქაოსი, როგორიც იყო 2022 და 2023 წლებში, როდესაც ფასები მკვეთრად გაიზარდა. ამასთანავე, ბევრი ფაქტორია, რამაც შეიძლება რადიკალურად შეცვალოს ყველაფერი. სამწუხაროდ, 2019 წლიდან ისეთი სიტუაცია ჩამოყალიბდა, რომ გრძელვადიანი პროგნოზის გაკეთება შეუძლებელია. ამიტომაც, ვისურვებდი, რომ ტრანზაქციებისა და ფასების ზრდის სტაბილურობის კუთხით 2024 წლის ტენდენცია გაგრძელდეს“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.