სამშენებლო სექტორი ზღვარზე

ევროკავშირთან გაწევრიანების მოლაპარაკებების გადადებას უკვე თვენახევარზე მეტია საზოგადოება რუსთაველზე უწყვეტ რეჟიმში აპროტესტებს. პროცესმა ბევრი რამ გადაავადა, გადაავადა პიროვნულ თუ კორპორაციულ დონეზე... შეიცვალა ბევრი გეგმა...

ბევრი ადამიანი ახალ წელს ახალ სახლში ვერ შეხვდა. იმიტომ კი არა რომ ბაზარზე დეფიციტია, არა! ბევრმა ვეღარ გაბედა, ვეღარ გარისკა და უძრავი ქონების ბაზარზე გაურკვევლობის პირველი ნიშნებიც გამოჩნდა.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის დეკემბერი ყველაზე აქტიური თვეა. 2024 წლის ბოლო თვის ტრანზაქციების ოფიციალური მონაცემები ჯერ არ გამოქვეყნებულა, თუმცა თითქმის ყველა კომპანიაში აცხადებენ, რომ გაყიდვები მინიმუმამდე შემცირდა.

სამშენებლო სექტორს და უძრავი ქონების ბაზარს ბოლო წლების განმავლობაში ბევრ კრიზისთან მოუხდა გამკლავება. პირველი 2008 წელს იყო. კრიზისი იმდენად მასშტაბური გამოდგა, რომ იმდროინდელი მშენებლობების ნაწილი დღესაც დაუსრულებელია. იმ პერიოდიდან უძრავი ქონების სექტორში მხოლოდ 3 კომპანია შემორჩა. დღეს ბაზარზე მოქმედი კომპანიები სწორედ მას შემდეგ არის დაფუძნებული. ეს რეალობა ადასტურებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული პრობლემები დიდ და ხანგრძლივ კვალს ტოვებს.

„სექტორი ძალიან მოწყვლადია და ნებისმიერი კრიზისის პირველ ნიშნებს მყისიერად გრძნობს, რადგან უძრავი ქონების შეძენა დიდ დანახარჯებთან არის დაკავშირებული. მომხმარებლები, პირველ რიგში, ასეთი ხარჯებისგან იკავებენ თავს. ახლაც თვალსაჩინოა მძიმე რყევები“, — ამბობს „არსის“ გენერალური დირექტორი, ბესო ორთოიძე და კოვიდის რთულ პერიოდს იხსენებს.

სექტორს პანდემიის პერიოდში 2008 წლის გამოცდილება, მთავრობის სწრაფი რეაგირება და ანტიკრიზისული გეგმა დაეხმარა. ვინაიდან მომხმარებლის ქცევა მოლოდინებსა და ნდობაზეა დაფუძნებული, ანტიკრიზისულმა გეგმამ ბაზარზე ნდობა დააბრუნა და უფრო მეტიც, სუბსიდირებულმა სესხებმა მასტიმულირებელი ეფექტი შექმნა.

„იმ პერიოდში სტუმარმასპინძლობის, სოფლის მეურნეობის თუ ბევრი სხვა სექტორი გაჩერდა. ერთადერთი იყო მშენებლობა, რომელიც მუშაობას აგრძელებდა და ფაქტობრივად, ერთადერთი სექტორი იყო, რომელიც ბიუჯეტს ავსებდა. ანტიკრიზისულმა გეგმამ და სამშენებლო სექტორის წარმომადგენლებმა შექმნეს რეალობა, რომ ყველას შეეძლო დაბალი საპროცენტო განაკვეთით სესხის აღება და უძრავი ქონების შეძენა“, — განმარტავს ბესო ორთოიძე.

წინა კრიზისებისგან განსხვავებით დღეს სხვა რეალობაა. სიტუაციას ართულებს სხვადასხვა ფაქტორი, მათ შორის საგარეო პოლიტიკა, ქვეყნის იზოლაციისა და სანქციების საფრთხეები. გაურკვევლობის ხარისხს კიდევ უფრო ზრდის დროში გაწელილი პროცესი. სპეციალისტები ამბობენ, რომ ამ დროისთვის არსებული რყევები, შესაძლოა, ძალიან სწრაფად გადაიზარდოს სიღრმისეულ კრიზისში და ამისთვის დიდი დრო სულაც არ არის საჭირო. შესაძლოა, ერთი ორი თვეც კი საკმარისი იყოს და სწორედ ამიტომ სწრაფი დეესკლაცია მნიშვნელოვანია.

„არსის“ გენერალური დირექტორი ხსნის, რომ მშენებლობა გრძელვადიანი პროცესია. თუ ბინა არ გაიყიდა, თუ მომხმარებელმა ფული არ გადაიხადა ბევრ პროექტს პრობლემა შეექმნება და მისი გაჩერება ნდობის დაკარგვის ტოლფასია. წინა კრიზისებისგან განსხვავებით, ბესო ორთოიძე იმედოვნებს, რომ ფინანსური ინსტიტუტები, ასეთი რისკის შემთხვევაში, უფრო პარტნიორულ ნაბიჯებს გადადგამენ.

ის ამბობს, რომ 2008 წლის კრიზისის პერიოდში ფინანსური ინსტიტუტები გამოუცდელები იყვნენ და სექტორის მიმართ არაპარტნიორული ნაბიჯებიც გადაიდგა, მიმდინარე სესხები გაჩერდა და სამშენებლო კომპანიები ფინანსური რესურსის გარეშე აღმოჩნდნენ. დღეს განსხვავებული მდგომარეობაა. ფინანსური ინსტიტუტები გაიზარდნენ, კომპანიებთან უფრო პარტნიორული თანამშრომლობა აკავშირებთ და სექტორში იმედოვნებენ, რომ ამ კრიზისულ პერიოდში შეცდომებს არ დაუშვებენ და დაფინანსებულ პროექტებს ბოლომდე მიყვებიან.

უძრავი ქონება და მოლოდინები ფასებთან დაკავშირებით

არსებული რეალობა კომპანიებისთვის დაბალი ფასის შეთავაზების ცდუნებას შექმნის. მომხმარებელმა უნდა იცოდეს, რომ თუ უძრავი ქონების მშენებლობა დასრულებულია ან დასრულების პროცესშია, რისკი ნაკლებია (რადგან კომპანია საკუთარი მოგების ხარჯზე ცდილობს ფასის შემცირებას). გრძელვადიანი პროექტის შემთხვევაში კი ფასის შემცირება ბევრ, მათ შორის სამშენებლო პროცესის დაუსრულებლობის რისკს ქმნის. შესაბამისად, შემცირებული მოთხოვნა უძრავი ქონების გაიაფებას არ ნიშნავს.

ბოლო 3 წლის განმავლობაში უძრავი ქონების თვითღირებულება ჩქარი ტემპით იზრდებოდა. ძირითადი მიზეზი რუსეთის უკრაინაში შეჭრის გამო გაძვირებული სამშენებლო მასალები და დეფიციტური კადრების პირობებში დასაქმებულთა გაზრდილი ხელფასები იყო. „გალთ & თაგგარტის“ მონაცემებით, პირველად ბაზარზე უძრავი ქონების ფასი კვ. მ-ზე, 2022 წლის ნოემბერში 1 031 დოლარი იყო, ერთი წლის თავზე — 1 231 დოლარი, 2024 წლის ნოემბერში კი 1 312 დოლარი. ბაზრის მონაწილეები ამბობენ, რომ უძრავი ქონების გაძვირების სწრაფი ტემპი დასრულდა, ფასმა გასულ წელს ახალ ნიშნულს მიაღწია და 2025 წლისთვის ფასების დასტაბილურების მოლოდინი შექმნა.

„ბაზარზე ფასის შემცირების ერთდაერთი გზა სამშენებლო მასალების გაიაფებაა. როგორც წესი, ეს იშვიათად ხდება, შესაბამისად, ფასების შემცირებას, გაყიდვების ვარდნის მიუხედავად, არ ველი. თავად პროცესი დამოკიდებულია თუ რამდენ ხანს გაგრძელდება პოლიტიკური კრიზისი, რომელიც მალე, შესაძლოა, ეკონომიკურ კრიზისში გადაიზრდოს“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.

სამშენებლო სექტორი ეკონომიკისთვის

მშენებლობა ნებისმიერ ქვეყანაში ეკონომიკური ზრდისა და განვითარების ინდიკატორად გამოიყენება. მისი ზრდა პირდაპირ აისახება მთლიანი შიდა პროდუქტის ზრდაზე. ასეა საქართველოს შემთხვევაშიც. სექტორს უკვე წლებია ქვეყნის განვითარებაში განსაკუთრებული წვლილი შეაქვს და მომიჯნავე სექტორებთან ერთად ეკონომიკის, დაახლოებით, 10% უკავია.

მაღალია სექტორში დასაქმებულთა რაოდენობაც და საქსტატის მონაცემებით, 68 000 ადამიანს აღწევს. საშუალო ყოველთვიური ანაზღაურება კი 3 024 ლარია. ის სხვა სექტორების განვითარების ერთგვარი მოტივატორიცაა. მაგალითად, უძრავი ქონების ტრანზაქციებზეა დამოკიდებული სარემონტო მასალების, საყოფაცხოვრებო ტექნიკის, ავეჯისა თუ სხვა ინდუსტრიის განვითარება.

პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების მაჩვენებელში უძრავი ქონების სექტორი თითქმის 12%-იანი წილით პირველ სამეულშია. ამ დროისთვის კომპანიები ახალი მიწის შეძენასა და ახალი ვალდებულებების აღებისგან თავს იკავებენ.

„ამ რეალობაში ახალი მიწის შეძენა და ახალი ინვესტიციის განხორციელება არარელევნატურია. საბოლოოდ, ეს ეკონომიკაზე აისახება. მნიშვნელოვანია, კომპანიებს მოლოდინები შეექმნას, რომ ახალი პროექტების განხორციელება დაიწყონ. სექტორი დღეს საკმაოდ ძლიერია, ბევრი რისკი გაცილებით უფრო გააზრებულია, თუმცა ზუსტად იმის თქმა, სადამდე შეიძლება გაძლონ კომპანიებმა, რთულია. ზოგი პროექტის შემთხვევაში ერთი თვის დაყოვნებაც საკმარისია და ზომები ძალიან სწრაფოდ არის მისაღები... იმის თქმა, რომ თებერვლამდე თუ მივედით მერე გამოსწორდება მდგომარეობა, არასწორია. პრაქტიკა ადასტურებს, რომ ნებისმიერ სექტორში შექმნილი მსგავსი პრობლემიდან თავის დაღწევა გაცილებით უფრო ძვირი გვიჯდება. 2008 წლის კრიზისის დროს დაუსრულებელი მშენებლობები სახელმწიფოს პრობლემად იქცა, რადგან ამ საკითხის მოგვარება მუნიციპალიტეტისა და ბიუჯეტის ხარჯზე ხდება“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.